By Salut, c’est Steph ! Ce sujet est souvent mal expliqué, même par des professionnels. Stéphanie et l’équipe Kezia Immobilier vous donnent leur lecture du marché mauricien à mi-année, sans langue de bois.
On arrive à la moitié de 2026, et c’est le bon moment pour faire un point honnête sur ce qu’on observe vraiment sur le terrain, du côté des acheteurs étrangers à l’île Maurice. Entre le changement fiscal entré en vigueur au 1er juillet et les tendances qu’on voit se dessiner depuis le début de l’année, voici notre lecture, basée sur ce qu’on vit au quotidien avec nos clients, sans statistiques inventées ni prédictions hasardeuses.
Le changement fiscal qui marque cette première moitié d’année
Le fait marquant de ces derniers mois, c’est sans conteste la hausse des droits d’enregistrement pour les acheteurs étrangers, passés de 5% à 10% depuis le 1er juillet 2026. Ce changement s’applique à tous les titres de propriété enregistrés à partir de cette date, quelle que soit la date de signature du compromis de vente. C’est un point qui surprend encore beaucoup d’acheteurs en cours de dossier, et qu’on prend le temps d’expliquer systématiquement à nos clients.
On a détaillé ce changement en profondeur dans un article dédié, avec toutes les précisions sur les dates d’application et les régimes concernés : Achat immobilier à Maurice : la taxe passe à 10%. Je vous invite à le lire si vous êtes en cours de projet d’achat, car la date d’enregistrement du titre, et non la date de signature, détermine le taux applicable.
Ce que ce changement fiscal a concrètement modifié sur le terrain
Dans les semaines qui ont précédé le 1er juillet, on a clairement observé une accélération des dossiers en cours chez les acheteurs qui avaient déjà un projet avancé. Beaucoup ont cherché à finaliser l’enregistrement de leur titre avant la bascule, pour bénéficier de l’ancien taux. C’était une réaction logique et attendue.
Depuis le 1er juillet, la question qu’on nous pose le plus souvent est simple : est-ce que ce changement va freiner les acheteurs étrangers ? Notre lecture, à ce stade, est plus nuancée qu’un simple ralentissement. Maurice conserve une fiscalité qui reste attractive comparée à de nombreuses autres destinations d’investissement, notamment sur la fiscalité des revenus locatifs. La hausse des droits d’enregistrement change le calcul du coût d’entrée d’un projet, mais elle ne remet pas en cause les fondamentaux qui attirent les acheteurs étrangers depuis des années : qualité de vie, stabilité, climat, et cadre réglementé pour la propriété étrangère.
Un autre changement notable de cette même période concerne la suppression de la possibilité d’investir hors des programmes gouvernementaux approuvés avec un montant minimum fixe. Désormais, tout investissement étranger doit s’inscrire dans l’un des cadres réglementés existants : Smart City, PDS, RES, IHS ou IRS. Concrètement, cela signifie que le choix du bon régime, dès le départ, devient encore plus déterminant qu’avant pour la faisabilité d’un projet d’achat. C’est un point sur lequel on passe désormais plus de temps avec chaque client, dès les premiers échanges.
Les zones qui continuent d’attirer les acheteurs
Sur le terrain, on ne voit pas de désintérêt pour les zones qui ont toujours concentré la demande étrangère. Le nord de l’île reste clairement en tête de nos échanges avec les clients : Grand Baie, Pereybere, Trou aux Biches, Mont Choisy et Cap Malheureux continuent d’attirer pour leur combinaison de proximité mer, de commerces, de vie de quartier animée et d’accès pratique aux axes routiers principaux.
Ce qu’on observe, c’est plutôt une évolution dans la manière dont les acheteurs abordent leur recherche : plus de temps passé à comparer les biens, plus de questions sur les charges de copropriété et les coûts annexes, une attention plus fine portée au rapport entre le prix d’achat et le potentiel locatif du bien. Les acheteurs sont globalement mieux informés qu’il y a quelques années, et posent des questions plus précises dès le premier échange.
On remarque aussi un intérêt qui ne faiblit pas pour les biens neufs, notamment dans les résidences avec services intégrés, piscine commune, sécurité et parfois espace coworking. Ce type de bien correspond bien aux attentes des acheteurs qui recherchent une résidence secondaire facile à entretenir à distance, ou un investissement locatif qui se gère sans complexité excessive une fois loué. La demande pour ce type de programme reste stable depuis le début de l’année, malgré le contexte fiscal évolutif.
Les profils d’acheteurs qu’on rencontre en ce moment
On continue de voir deux grandes familles de profils chez Kezia Immobilier. D’un côté, des acheteurs qui envisagent une installation à moyen ou long terme à Maurice, souvent des couples en transition professionnelle ou proches de la retraite, qui cherchent avant tout un cadre de vie durable. De l’autre, des investisseurs qui achètent principalement pour la mise en location longue durée, avec une approche plus centrée sur le rendement et la gestion locative.
Pour ce second profil en particulier, la question de la gestion du bien à distance revient très souvent. C’est un point sur lequel on reste clairs avec nos clients : Kezia vous met en relation avec des partenaires pour la conciergerie et le suivi du bien sur place, ce qui permet à nos clients investisseurs de garder l’esprit tranquille, même en vivant à des milliers de kilomètres de leur bien.
On voit aussi émerger, depuis le début de l’année, un profil intermédiaire : des acheteurs qui envisagent un usage mixte de leur bien, une partie de l’année en résidence personnelle, le reste du temps en location longue durée. Ce type de projet demande une réflexion un peu plus poussée en amont, notamment sur le choix du régime d’investissement et sur la configuration du bien, pour qu’il reste adapté aux deux usages sans compromis excessif sur l’un ou l’autre.
Ce que la hausse des droits d’enregistrement change pour votre budget
Concrètement, pour un acheteur étranger qui finalise l’enregistrement de son titre après le 1er juillet 2026, le coût d’entrée de son projet augmente mécaniquement du fait du doublement des droits d’enregistrement. C’est un élément à intégrer dès le départ dans le calcul de budget global, au même titre que les frais de notaire ou les éventuels frais d’agence. On recommande systématiquement à nos clients d’intégrer ce coût dans leur enveloppe globale dès la phase de recherche, plutôt que de le découvrir en fin de parcours.
Cela dit, il faut resituer ce changement dans une vision de long terme. Un achat immobilier à Maurice reste, pour la grande majorité de nos clients, un projet de plusieurs années, voire une installation définitive. Le coût d’entrée est un facteur parmi d’autres, à mettre en perspective avec la fiscalité globale du pays, qui reste compétitive sur d’autres aspects, notamment l’absence de certaines taxes qu’on retrouve dans d’autres pays sur la détention ou la transmission de patrimoine.
On conseille systématiquement à nos clients de raisonner en coût total de projet plutôt qu’en simple prix d’achat affiché. Cela inclut les droits d’enregistrement, les frais de notaire, les éventuels frais de dossier liés au régime d’investissement choisi, et pour les investisseurs locatifs, une estimation réaliste des charges de gestion sur place. C’est cette vision globale qui permet de comparer sereinement un projet à Maurice avec d’autres destinations envisagées, plutôt que de s’arrêter au seul montant de la taxe.
Ce qu’on recommande aux acheteurs pour la suite de l’année
Pour les acheteurs qui ont un projet en cours ou en réflexion pour la seconde moitié de 2026, quelques conseils qu’on partage régulièrement avec nos clients :
- Intégrer dès maintenant le nouveau taux de droits d’enregistrement dans le calcul de budget, plutôt que de se baser sur d’anciennes estimations.
- Vérifier avec précision le régime réglementaire du bien visé (IRS, RES, PDS, Smart City, IHS), car les conditions d’accès à la propriété pour les étrangers restent encadrées et ont évolué avec les changements de 2026.
- Ne pas se précipiter uniquement pour “éviter” le nouveau taux si le bien ou le projet ne correspond pas exactement à vos besoins : un mauvais achat coûte toujours plus cher qu’une fiscalité plus élevée sur un bon achat.
- Se faire accompagner pour la partie administrative et réglementaire, qui reste la zone où les acheteurs étrangers ont le plus besoin de clarté.
- Comparer plusieurs biens dans une même zone avant de se décider, pour se donner une vraie base de comparaison sur le prix et les prestations proposées.
Ce dernier point revient souvent dans nos échanges avec les clients qui achètent pour la première fois à Maurice. Beaucoup ont tendance à se positionner sur le premier bien qui correspond à leurs critères, sans prendre le temps de comparer avec deux ou trois alternatives dans le même secteur. Or c’est souvent cette comparaison qui permet de mieux négocier, ou simplement de confirmer que le bien choisi correspond bien au marché du moment.
Pour aller plus loin sur les prix pratiqués actuellement sur le marché mauricien, on a également publié un article de fond sur le sujet : Les tendances des prix immobiliers à l’île Maurice à connaître avant d’acheter. Une lecture complémentaire utile pour affiner votre projet d’ici la fin de l’année.
Ce qui ne change pas malgré le contexte fiscal
Il est facile, en ce moment, de se focaliser uniquement sur la hausse des droits d’enregistrement et d’en oublier ce qui reste stable sur le marché mauricien. Le cadre réglementé pour l’investissement étranger, avec ses différents régimes (IRS, RES, PDS, Smart City, IHS), continue d’offrir une voie claire et sécurisée pour devenir propriétaire à Maurice en tant qu’étranger. C’est un cadre qui existe depuis des années, qui a évolué progressivement, mais qui garde sa cohérence d’ensemble.
La qualité de vie proposée par l’île reste également un argument de poids qu’on entend très régulièrement dans la bouche de nos clients : climat toute l’année, sécurité perçue comme bonne, infrastructures de santé et d’éducation internationales présentes, notamment dans le nord de l’île. Ce sont des critères qui pèsent souvent plus lourd, dans la décision finale d’achat, que le seul niveau de taxation à l’entrée.
Enfin, on continue de recevoir des demandes de la part de profils variés : familles en recherche d’un cadre de vie différent, retraités qui souhaitent passer une partie de l’année à Maurice, professionnels en télétravail qui cherchent à conjuguer activité à distance et qualité de vie. Cette diversité de profils est, à nos yeux, un signe de bonne santé du marché, plus révélateur qu’un simple chiffre de transactions à un instant donné.
Notre lecture globale à ce stade de l’année
Si on devait résumer notre sentiment de terrain à ce stade de 2026 : le marché immobilier mauricien reste actif du côté des acheteurs étrangers, mais la manière d’acheter évolue. Les dossiers sont mieux préparés, les acheteurs posent davantage de questions sur la fiscalité et la réglementation, et le changement du 1er juillet a clairement accéléré cette prise de conscience collective. Ce n’est pas un marché qui ralentit, c’est un marché qui devient plus exigeant, et c’est plutôt une bonne nouvelle pour la qualité des projets qui se concrétisent.
On continuera de suivre l’évolution du marché sur le reste de l’année, et on partagera nos observations au fur et à mesure sur le blog. En attendant, si vous avez un projet d’achat en cours de réflexion, le meilleur réflexe reste de poser vos questions tôt, avant de vous attacher à un bien précis. C’est souvent à ce moment-là qu’on peut vous faire gagner le plus de temps, et vous éviter des ajustements de dernière minute une fois le dossier bien avancé.
Pour resituer le sujet dans un cadre plus général, les droits d’enregistrement désignent, de manière large, les taxes perçues par un État lors de l’enregistrement officiel d’un acte, comme une vente immobilière. C’est ce mécanisme qui est directement concerné par le changement appliqué à Maurice depuis le 1er juillet 2026.
FAQ
Le marché immobilier mauricien ralentit-il depuis la hausse des droits d’enregistrement ?
On n’observe pas de désintérêt marqué chez les acheteurs étrangers, mais plutôt une recherche plus posée et mieux informée. Les fondamentaux qui attirent à Maurice, qualité de vie, cadre réglementé, fiscalité globalement compétitive, restent d’actualité.
Quelle est la date qui détermine le taux applicable pour les droits d’enregistrement ?
C’est la date d’enregistrement du titre de propriété qui détermine le taux applicable, et non la date de signature du compromis de vente. Un dossier signé avant le 1er juillet mais enregistré après cette date est soumis au nouveau taux de 10%.
Quelles zones restent les plus recherchées par les acheteurs étrangers à Maurice ?
Le nord de l’île continue de concentrer la majorité de la demande : Grand Baie, Pereybere, Trou aux Biches, Mont Choisy et Cap Malheureux, pour leur combinaison de proximité mer, de commerces et de vie de quartier.
Faut-il se précipiter sur un achat pour éviter la nouvelle fiscalité ?
Non, ce n’est pas notre recommandation. Un achat mal préparé coûte toujours plus cher, sur la durée, qu’une fiscalité d’entrée plus élevée sur un projet bien choisi et bien accompagné.
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