By Ce que vous devez vraiment savoir avant de vous lancer
Vous pensez sérieusement à acheter un bien immobilier à l’île Maurice. Vous imaginez déjà le soleil, le lagon, un cadre de vie plus doux ou une base d’investissement solide pour l’avenir. Et puis arrive la question que tout le monde se pose :
Est-ce qu’un achat immobilier à l’île Maurice permet d’obtenir un permis de résidence ?
La réponse est oui, mais pas automatiquement et pas dans n’importe quelles conditions. Beaucoup croient que le simple fait d’acheter suffit. Ce n’est pas le cas. Il faut connaître les règles, les seuils, les types de biens éligibles. C’est exactement ce que je vais vous expliquer.
Je suis Stéphanie Koutchouk, fondatrice de Kezia Immobilier. J’accompagne au quotidien des expatriés, des retraités, des investisseurs et des familles qui veulent s’installer correctement à l’île Maurice, sans imprécision juridique, sans mauvaise surprise et en gardant la tête froide. Je vais vous donner un guide clair, basé sur le réel, pas sur la théorie.
L’achat immobilier à l’île Maurice peut donner accès à la résidence
Mais seulement si le bien est éligible et que le montant atteint le seuil requis
Pour obtenir un permis de résidence via l’achat immobilier à l’île Maurice, il faut investir au minimum 375 000 USD dans un programme reconnu par l’État. Si vous achetez en dessous de ce montant, ou en dehors des cadres autorisés, vous pouvez devenir propriétaire, mais pas résident.
Les structures qui permettent l’obtention d’un permis de résidence sont
• PDS
• IRS et RES (programmes précédents encore existants)
• appartement G+2 si l’achat atteint 375 000 USD
Un point essentiel à retenir
Vous pouvez acheter un bien magnifique à 250 000 USD, vivre dedans quelques mois par an, le louer, le valoriser
Mais vous ne bénéficierez pas d’un permis de résidence.
L’inverse est vrai
Vous pouvez acheter à 400 000 USD dans un programme non éligible
Et vous n’obtenez rien.
C’est souvent là que beaucoup se trompent.
Achat immobilier et résidence fiscale
Deux notions différentes que beaucoup confondent
Résidence par l’immobilier et résidence fiscale ne sont pas synonymes.
Pour obtenir le statut de résident fiscal à l’île Maurice, il faut être présent sur l’île
• 183 jours par an
ou
• 270 jours cumulés sur l’année en cours et les deux précédentes
Acheter n’offre pas automatiquement un statut fiscal. Acheter ouvre une porte. Vivre sur place la franchit. C’est un point extrêmement important pour ceux qui veulent optimiser leur fiscalité ou délocaliser leur vie.
Les questions que mes clients posent toujours avant d’acheter
- Combien faut-il investir pour obtenir un permis de résidence ?
375 000 USD minimum dans un programme autorisé.
- Puis-je acheter un bien à distance depuis la France ?
Oui, avec une procuration notariée et un vrai suivi terrain.
- Un appartement G+2 donne-t-il accès à la résidence ?
Oui, uniquement si l’achat atteint 375 000 USD.
- Si nous achetons à deux, sommes-nous tous les deux résidents ?
Seulement si chacun apporte au moins 375 000 USD.
- Puis-je louer mon bien immobilier à l’île Maurice après l’achat ?
Oui, en longue durée sans aucune difficulté.
- Si je revends, est-ce que je garde le permis ?
Non, le permis tombe si vous ne détenez plus le bien éligible.
- Puis-je devenir résident fiscal automatiquement en achetant ?
Non, la résidence fiscale dépend du nombre de jours présents.
- Puis-je remplacer mon bien plus tard ?
Oui, tant qu’il reste éligible et au bon montant.
- Est-ce que l’île Maurice est stable pour s’installer durablement ?
Oui, si l’achat est réfléchi, cadré et cohérent avec votre projet de vie.
Un exemple pour comprendre
Prenons un cas type : une famille parisienne voulait s’expatrier et pensait acheter une propriété à 300 000 USD à l’île Maurice.
Très beau bien, coup de coeur, mais non éligible résidence.
S’ils avaient signé, ils se seraient retrouvés propriétaires, mais bloqués pour vivre sur l’île.
On recadre, on analyse, on choisit un PDS à 420 000 USD.
Ils peuvent alors demander leur permis, inscrire leurs enfants à l’école et s’installer à Grand Baie.
Une décision immobilière ajuste une vie entière. Ce n’est pas qu’une transaction.
Quels programmes ouvrent droit au permis de résidence ?
Le permis de résidence par l’immobilier n’est accessible que dans des cadres approuvés par l’Economic Development Board (EDB), l’organisme public qui instruit les demandes. Hors de ces cadres, un non-citoyen ne peut pas acheter de résidence à l’île Maurice.
| Programme | Ce que c’est | Permis de résidence |
|---|---|---|
| PDS (Property Development Scheme) | Programmes résidentiels récents approuvés, souvent avec services | Oui, à partir de 375 000 USD |
| IRS et RES | Anciens régimes, dont les biens se revendent encore | Oui, à partir de 375 000 USD |
| Appartement G+2 | Appartement en copropriété dans un immeuble d’au moins trois niveaux, au minimum 6 millions de roupies | Oui, si l’achat atteint 375 000 USD |
| Smart City | Quartiers mixtes : logements, bureaux, commerces | À vérifier projet par projet avec l’EDB |
Un point qui surprend souvent : le seuil s’apprécie par acheteur. Si vous achetez à deux, chacun doit apporter 375 000 USD pour obtenir son propre permis.
Qui est couvert par le permis, et pour combien de temps ?
Le permis de résidence couvre aussi votre conjoint et vos enfants à charge de moins de 24 ans. C’est-ce qui en fait une vraie solution d’installation familiale.
- Conjoint : inclus
- Enfants à charge de moins de 24 ans : inclus
- Durée : le permis reste valable tant que vous détenez le bien
- Revente : le permis tombe, sauf rachat d’un bien éligible au bon montant, à valider avec l’EDB
Combien de temps faut-il pour obtenir le permis ?
Comptez plusieurs mois. Pour un non-citoyen, l’achat dans un programme passe par une approbation de l’EDB, puis la demande de permis est instruite à son tour.
Les délais varient selon les dossiers. Mieux vaut ne pas caler une date de déménagement ou une rentrée scolaire sur un calendrier trop serré.
- Un dossier complet dès le départ : passeports, justificatifs et provenance des fonds
- Des fonds transférés depuis l’étranger en devise convertible, selon les modalités validées avec le notaire et la banque
- Une marge dans votre calendrier pour les allers-retours de documents
Ce que coûte l’achat en plus du prix
Pour un non-citoyen, comptez environ 6 à 8,5 % du prix en frais d’achat, hors honoraires d’agence.
- Droits d’enregistrement : 5 % pour un non-citoyen. La hausse à 10 % annoncée a été abrogée par le Finance Act 2026 (source : MRA)
- Notaire : de l’ordre de 0,5 à 1 % selon le prix, barème dégressif
- Honoraires d’agence : environ 2 % plus TVA, souvent inclus dans le prix en achat sur plan
Côté détention, il n’y a pas de taxe foncière nationale annuelle, ni d’impôt sur la plus-value pour un particulier qui revend un bien patrimonial. Des taxes locales peuvent toutefois s’appliquer selon la zone.
Questions fréquentes sur le permis de résidence par l’immobilier
Un achat à 375 000 USD hors programme approuvé donne-t-il droit au permis ?
Non. Le montant ne suffit pas : le bien doit faire partie d’un programme approuvé par l’EDB (PDS, IRS, RES) ou être un appartement G+2 éligible.
Mes enfants sont-ils couverts par mon permis de résidence ?
Oui, les enfants à charge de moins de 24 ans sont inclus. Au-delà, leur situation se vérifie au cas par cas avec l’EDB.
Le permis de résidence fait-il de moi un résident fiscal mauricien ?
Pas automatiquement. La résidence fiscale dépend de votre présence sur l’île : 183 jours dans l’année, ou 270 jours cumulés sur l’année en cours et les deux précédentes.
Comment Kezia Immobilier sécurise votre installation
Notre rôle n’est pas de vous vendre un bien.
Notre rôle est de vous éviter de vous tromper.
Nous aidons à
• sélectionner uniquement des biens cohérents avec votre objectif
• vérifier les documents, charges, qualité, gestion, réglementation
• orienter vers les programmes éligibles résidence
• accompagner pendant l’achat, la partie juridique, et l’arrivée sur place
• proposer ensuite une mise en location longue durée avec fiabilité
On ne vous promet pas l’île Maurice en carte postale.
On vous livre l’île Maurice en concret.
Avec méthode, clarté, et sans mauvaise surprise.
Si je devais résumer pour vous
Un achat immobilier à l’île Maurice ouvre le droit au permis de résidence si le montant atteint 375 000 USD et si le programme est autorisé.
Résidence immobilière ne signifie pas résidence fiscale.
L’intelligence de l’investissement repose sur la structure et le choix du bien.
Si vous souhaitez que je vous prépare une sélection de biens éligibles, chiffrée et structurée selon votre budget, votre calendrier, votre projet famille ou retraite, je peux le faire pour vous dès aujourd’hui. Vous pouvez aussi parcourir nos biens à vendre sur kezia.mu.