By Coucou, c’est Steph ! Ce sujet est souvent mal expliqué, même par des professionnels. Stéphanie et l’équipe Kezia Immobilier vous donnent leur lecture du changement fiscal qui touche l’achat immobilier à l’île Maurice depuis le 1er juillet 2026, sans langue de bois.
Depuis quelques jours seulement, un changement très concret touche tous les acheteurs étrangers à l’île Maurice : les droits d’enregistrement passent de 5% à 10%. Pour vous aider à y voir clair sur ce que ça change vraiment pour votre projet, Kezia Immobilier fait le point.
Ce qui change depuis le 1er juillet 2026
Le Finance Act 2025, qui met en œuvre le Budget 2025/2026 mauricien, a acté une hausse importante des droits d’enregistrement pour les non citoyens : ils passent de 5% à 10% de la valeur du bien. Cette nouvelle règle s’applique à tous les titres de propriété enregistrés à partir du 1er juillet 2026, même si le contrat de réservation ou l’accord de vente a été signé avant cette date. C’est ce dernier point qui surprend le plus nos clients : la date qui compte n’est pas celle de la signature du compromis, mais celle de l’enregistrement effectif du titre.
Deuxième changement, tout aussi important : la taxe de transfert de propriété (land transfer tax) passe elle aussi de 5% à 10%, dans les mêmes régimes encadrés par l’Economic Development Board (Smart City, PDS, RES, IHS, IRS). Cette taxe est due par le vendeur, qu’il soit citoyen mauricien ou non, dès lors que l’acheteur est un non-citoyen. Elle s’applique donc à toute vente à un acheteur étranger, pas seulement lorsque le vendeur lui-même est étranger. Un propriétaire qui revend un jour son bien à un acheteur non-citoyen doit désormais intégrer ce coût dans son calcul, même s’il est lui-même mauricien.
La fin de l’option hors régime à 500 000 USD
Autre évolution notable : l’option qui permettait à un étranger d’acheter un bien en dehors des régimes approuvés par l’EDB, à condition d’investir un minimum de 500 000 USD, est supprimée. L’investissement étranger dans l’immobilier mauricien est désormais strictement limité aux régimes encadrés par le gouvernement : Smart City, PDS, RES, IHS et IRS.
Concrètement, cela signifie qu’un acheteur étranger ne peut plus se positionner sur n’importe quel bien du marché mauricien, même avec un budget conséquent. Son achat doit obligatoirement s’inscrire dans un programme validé par l’EDB. C’est une contrainte pour certains projets sur mesure, mais c’est aussi une garantie de traçabilité et de qualité pour l’ensemble du marché.
Quel régime choisir maintenant pour votre achat
Avec la disparition de l’option hors régime, le choix du programme d’investissement devient une étape encore plus structurante de votre projet. Entre Smart City, PDS, RES, IHS et IRS, chaque régime a ses propres conditions d’investissement minimum, ses zones géographiques privilégiées et ses règles spécifiques d’accès au permis de résidence. Nous détaillons ces différences dans notre article sur les régimes IRS, RES, PDS et Smart City, à consulter avant de vous positionner sur un programme en particulier.
Dans le nord de l’île, la majorité des programmes disponibles aujourd’hui relèvent du PDS, qui reste le régime le plus accessible pour un acheteur qui vise à la fois un bien résidentiel de qualité et, potentiellement, un permis de résidence si son investissement dépasse le seuil requis.
L’impact sur la fiscalité globale de votre achat
Ce changement de taux ne doit pas être regardé isolément. Il s’ajoute à l’ensemble du cadre fiscal qui s’applique à un acheteur étranger à l’île Maurice : impôt foncier, éventuelle imposition sur les revenus locatifs si vous mettez le bien en location, et fiscalité applicable en cas de revente. Nous avons détaillé ce cadre dans notre article sur la fiscalité immobilière à l’île Maurice pour un acheteur étranger, qui reste globalement l’un des points forts du marché mauricien malgré cette hausse des droits d’enregistrement.
Dans l’ensemble, même avec ce nouveau taux de 10%, la fiscalité mauricienne demeure compétitive comparée à de nombreuses autres destinations d’investissement, notamment sur l’imposition des revenus locatifs et l’absence de certains impôts que l’on retrouve en Europe. C’est un point que nous rappelons systématiquement à nos clients qui s’inquiètent, à raison, de cette évolution.
Pourquoi ce changement maintenant
Ce resserrement fiscal et réglementaire s’inscrit dans une volonté plus large de mieux encadrer l’investissement étranger dans l’immobilier mauricien, après plusieurs années de forte croissance du secteur. Le marché s’est stabilisé depuis 2025 : les prix ne flambent plus comme les années précédentes, mais ils ne baissent pas non plus. On est sur une phase d’ajustement plutôt saine, et ce type de mesure vise à consolider cette stabilité plutôt qu’à freiner les investisseurs sérieux.
Ce n’est pas la première évolution réglementaire de ces dernières années. Depuis décembre 2024 déjà, tout achat par un non citoyen dans un programme encadré par l’EDB impose un paiement structuré : 85% du prix versé en roupie mauricienne au promoteur, après transfert de fonds depuis l’étranger, et 15% réglable en devise étrangère ou en roupie. Cette règle continue de s’appliquer en parallèle des nouveaux changements de juillet 2026.
Ce que ça change concrètement pour votre projet d’achat
Si vous êtes en train de finaliser un achat, le point le plus urgent à vérifier avec votre notaire est la date d’enregistrement prévue de votre titre de propriété. Un compromis signé avant le 1er juillet 2026 mais dont l’enregistrement intervient après cette date sera soumis au nouveau taux de 10%, et non à l’ancien taux de 5%.
Si votre projet est encore en phase de réflexion, intégrez ce nouveau taux dans votre budget global dès le départ. Sur un bien de valeur significative, l’écart entre 5% et 10% de droits d’enregistrement représente une somme loin d’être anecdotique, à provisionner au même titre que les frais de notaire.
Si vous envisagez un investissement locatif avec une revente à moyen terme à un acheteur étranger, la nouvelle taxe de transfert de 10% doit désormais faire partie de votre calcul de rentabilité globale, au même titre que le loyer perçu et les charges de gestion.
Ce que ce changement ne remet pas en cause
Il est important de le préciser, car beaucoup de nos clients nous posent la question par inquiétude : ce changement ne remet pas en cause le droit des étrangers à acheter à l’île Maurice, ni l’accès au permis de résidence via les programmes PDS pour un investissement suffisant. Le cadre légal reste stable, seuls les taux appliqués évoluent.
Le marché mauricien continue d’attirer les acheteurs étrangers pour les mêmes raisons de fond : qualité de vie, fiscalité par ailleurs avantageuse, sécurité juridique de la propriété dans les régimes agréés, et dynamisme du nord de l’île. Ce resserrement fiscal doit être vu comme un ajustement du coût d’entrée, pas comme une remise en cause du projet lui même.
Un exemple concret pour mieux comprendre
Prenons un cas simple, sans donner de chiffre de marché précis, uniquement pour illustrer le mécanisme. Un acheteur qui signe un compromis de vente en juin 2026 pour un appartement dans un programme PDS, mais dont le notaire n’enregistre le titre définitif qu’en septembre 2026, se verra appliquer le taux de 10%, et non les 5% en vigueur au moment de la signature du compromis. C’est un décalage que beaucoup d’acheteurs n’anticipent pas, en pensant à tort que le taux applicable est celui du jour de la signature.
C’est exactement ce type de situation que nous vérifions systématiquement avec nos clients avant la signature d’un compromis, pour éviter toute incompréhension sur le budget final une fois l’acte définitif signé. Un simple échange avec le notaire en amont permet souvent d’anticiper ce genre de décalage et d’ajuster le calendrier si besoin.
Ce que nous recommandons concrètement
Si vous avez un compromis déjà signé avant le 1er juillet 2026 et que l’enregistrement du titre n’a pas encore eu lieu, contactez rapidement votre notaire pour connaître le calendrier précis prévu et le taux qui sera réellement appliqué. Certains dossiers peuvent encore être accélérés selon leur état d’avancement.
Si vous êtes en phase de recherche active, demandez systématiquement à votre agence ou à votre notaire une simulation intégrant le nouveau taux de 10%, afin de comparer des projets sur une base réellement comparable. Un bien qui semblait légèrement plus cher qu’un autre peut finalement s’avérer plus avantageux une fois tous les frais annexes intégrés.
Enfin, si votre projet inclut une stratégie de revente à moyen terme, faites chiffrer l’impact de la nouvelle taxe de transfert de 10% dans votre plan financier dès l’achat, notamment si l’acheteur potentiel lors de la revente est susceptible d’être un non-citoyen. C’est un réflexe simple qui évite bien des déconvenues.
Comment Kezia vous accompagne face à ces changements
Nous suivons de près chaque évolution réglementaire pour en informer nos clients avant qu’elle n’impacte leur dossier en cours. Pour un projet d’achat, nous intégrons systématiquement le calcul des droits d’enregistrement actualisés dans le budget prévisionnel que nous transmettons dès les premiers échanges.
Nous travaillons également en lien avec des notaires locaux qui suivent ces changements au quotidien, afin de sécuriser la date d’enregistrement de votre titre et d’éviter toute mauvaise surprise entre la signature du compromis et l’acte définitif.
Pour les clients qui ont déjà un compromis signé et qui s’interrogent sur leur situation précise, nous recommandons toujours une vérification directe auprès du notaire en charge du dossier plutôt que de se fier à des informations générales trouvées en ligne. Chaque dossier a son propre calendrier, et c’est ce calendrier qui détermine le taux réellement appliqué.
Ce qu’il faut retenir de ce changement
En résumé, trois points structurent ce changement pour tout acheteur étranger à l’île Maurice depuis le 1er juillet 2026 : des droits d’enregistrement qui passent de 5% à 10%, une taxe de transfert qui passe elle aussi à 10% dès qu’un bien est vendu à un non-citoyen, et la suppression de l’option d’achat hors régime à partir de 500 000 USD. Ces trois mesures renforcent le cadre encadré de l’investissement étranger, sans remettre en cause le droit d’acheter ni l’accès au permis de résidence.
Notre conseil reste simple, et nous le répétons à chaque client qui nous contacte sur ce sujet : ne prenez aucune décision d’achat ou de revente sans avoir fait vérifier votre situation précise par un notaire local à jour de ces changements. C’est le seul moyen de connaître le coût réel de votre projet, sans mauvaise surprise au moment de la signature de l’acte définitif chez le notaire.
FAQ
À partir de quand s’applique le nouveau taux de 10% ?
Le nouveau taux s’applique à tous les titres de propriété enregistrés à partir du 1er juillet 2026, même si le compromis ou l’accord de vente a été signé avant cette date. C’est la date d’enregistrement du titre qui détermine le taux applicable, pas la date de signature du compromis.
Qui paie la taxe de transfert de 10% : l’acheteur ou le vendeur ?
C’est le vendeur qui paie cette taxe, qu’il soit lui-même citoyen mauricien ou non. Elle s’applique dès lors que l’acheteur est un non-citoyen, dans les régimes encadrés par l’EDB : Smart City, PDS, RES, IHS et IRS. Elle est calculée sur la valeur du bien au moment de la vente.
Peut-on encore acheter un bien à Maurice en dehors des régimes EDB ?
Non, depuis ce changement, l’option qui permettait à un étranger d’acheter hors régime avec un investissement minimum de 500 000 USD est supprimée. Tout achat étranger doit désormais s’inscrire dans un programme encadré par l’EDB.
Ce changement affecte-t-il l’accès au permis de résidence ?
Non, les conditions d’accès au permis de résidence via un investissement dans un programme PDS agréé restent inchangées. Seuls les droits d’enregistrement et la taxe de transfert évoluent, pas les seuils d’investissement liés au permis de résidence.
Faut-il reporter son projet d’achat à cause de ce changement ?
Pas nécessairement. Le cadre légal reste stable et le marché mauricien conserve ses atouts de fond. L’essentiel est d’intégrer ce nouveau taux dans votre budget dès le départ, avec l’aide d’un professionnel local, plutôt que de le découvrir après coup. Un projet bien préparé et correctement chiffré reste tout à fait viable avec ces nouvelles conditions.
Derrière Kezia Immobilier, une équipe franco-mauricienne qui accompagne ses clients depuis plus de 10 ans sur le terrain. Achat, location longue durée, conciergerie partenaire : votre projet entre de bonnes mains. Kezia Immobilier.