Taxe foncière à l’île Maurice : ce que paie le propriétaire

« On a signé il y a huit mois et on n’a toujours reçu aucun avis de taxe foncière. C’est normal, ou on a raté quelque chose ? » Le message est arrivé un mardi matin. Il était signé par un couple de Belges, propriétaires depuis peu d’une villa dans le nord de l’île.

Leur inquiétude se comprend. En Belgique comme en France, l’avis de taxe foncière tombe chaque année, sans exception. Je les ai rassurés : ils n’avaient rien raté. La taxe foncière à l’île Maurice, au sens européen du terme, n’existe pas : il n’y a pas d’impôt foncier national annuel sur les logements.

Mais « pas de taxe foncière nationale » ne veut pas dire « rien à payer, jamais ». Selon l’emplacement du bien, le statut du terrain et l’usage que vous en faites, des taxes locales ou côtières peuvent s’appliquer. Je vous détaille tout ici, textes officiels à l’appui. Et si vous en êtes encore au stade de la recherche, vous pouvez parcourir les biens que nous proposons sur kezia.mu en gardant cette grille en tête.

Taxe foncière à l’île Maurice : la réponse courte

Il n’existe pas, à l’île Maurice, d’impôt foncier national payé chaque année par tous les propriétaires. La grosse part de la fiscalité immobilière se paie à deux moments précis : à l’achat, chez le notaire, et à la revente.

Pendant que vous détenez le bien, trois prélèvements peuvent toutefois s’appliquer, selon les cas :

• le general rate, une taxe locale calculée sur la valeur locative du bien et prélevée par la collectivité dont il dépend ;
• la campement tax, qui vise certaines résidences en bord de mer construites sur des terrains qui ne sont pas en pleine propriété ;
• la campement site tax, due au mètre carré par le titulaire de ce type de terrain côtier.

Pour beaucoup de nos clients étrangers, qui achètent en pleine propriété dans un programme approuvé par l’Economic Development Board, aucune des deux taxes côtières ne s’applique. Reste la question du general rate, qui dépend de la collectivité de rattachement.

À Maurice, l’impôt immobilier se paie surtout à l’entrée et à la sortie, très peu pendant.

Ce que paie un propriétaire, taxe par taxe

Voici les prélèvements liés à un bien immobilier à Maurice, avec le moment où ils tombent et le texte qui les prévoit. Les montants exacts dépendent toujours de votre dossier.

• Droit d’enregistrement. Qui paie : l’acheteur. Quand : à l’achat, une seule fois. Base ou taux : 5 % pour un non-citoyen dans un programme approuvé par l’EDB. Texte : Registration Duty Act, modifié par le Finance Act 2026.
• Land transfer tax. Qui paie : le vendeur. Quand : à la vente, une seule fois. Base ou taux : 5 %. Texte : Land (Duties and Taxes) Act, modifié par le Finance Act 2026.
• Taxe additionnelle de 10 %. Qui paie : le vendeur. Quand : à la vente à un non-citoyen, une seule fois. Base ou taux : biens résidentiels G+2 sur terres de l’État ou Pas Géométriques. Texte : Finance Act 2026.
• General rate. Qui paie : le propriétaire. Quand : chaque année. Base ou taux : pourcentage de la valeur locative nette, fixé par la collectivité. Texte : Local Government Act 2011.
• Campement tax. Qui paie : le propriétaire d’un campement. Quand : chaque année, en deux versements. Base ou taux : 0,5 % de la valeur de marché. Texte : Land (Duties and Taxes) Act.
• Campement site tax. Qui paie : le titulaire du terrain côtier. Quand : chaque année, au plus tard le 31 juillet. Base ou taux : 2 à 6 roupies par mètre carré selon la zone. Texte : Land (Duties and Taxes) Act.

Les trois premières lignes concernent l’achat et la revente. Seules les trois dernières peuvent revenir chaque année, et seulement si votre bien entre dans leur champ.

Le general rate, la vraie « taxe foncière » mauricienne

Le general rate est ce qui se rapproche le plus de la taxe foncière française. Il est prévu par le Local Government Act 2011 et prélevé sur le propriétaire par les collectivités locales.

Son calcul repose sur la valeur locative nette annuelle du bien, la net annual value. Cette valeur figure sur une liste d’évaluation établie avec le Valuation Department. La collectivité fixe ensuite un pourcentage, qui peut varier selon que le bien est résidentiel, commercial ou industriel.

Concrètement, le montant dépend donc de deux éléments : la valeur locative retenue pour votre bien, et le taux appliqué par la collectivité dont il dépend.

Et dans le nord ? Grand Baie, Pereybere, Cap Malheureux ou Trou aux Biches ne sont pas des municipalités. Ce sont des villages, rattachés aux conseils de district de Rivière du Rempart ou de Pamplemousses. Ce qui s’applique aux logements dans ces zones se vérifie auprès du conseil de district concerné et du notaire, au cas par cas. Je préfère vous le dire franchement plutôt que d’avancer un chiffre que personne ne pourrait garantir.

Campement tax et campement site tax : deux taxes du bord de mer

Ces deux taxes sont prévues par le Land (Duties and Taxes) Act, dont le texte est disponible sur le site de la Mauritius Revenue Authority. Elles ne concernent qu’une catégorie précise de biens, ce qui évite bien des inquiétudes inutiles.

La loi définit le campement site comme un terrain situé, en tout ou partie, à moins de 81,21 mètres de la ligne des hautes eaux. Point essentiel : la définition exclut les terrains en pleine propriété (freehold). On parle donc surtout de terrains loués sur la bande littorale des Pas Géométriques.

Le campement, lui, désigne ce terrain avec la construction utilisée comme résidence, qu’il s’agisse d’un bungalow, d’une villa ou d’un appartement.

Bord de mer : ce que paie le propriétaire d’un campement

Si votre bien est un campement au sens de la loi, deux prélèvements annuels s’appliquent. Voici leurs règles, telles qu’elles figurent dans le texte consolidé du Land (Duties and Taxes) Act publié par le ministère des Finances.

La campement tax : 0,5 % de la valeur de marché

• Taux : 0,5 % par an de la valeur de marché du campement, diminué de la campement site tax et du general rate dus pour le même bien. Si ces deux montants dépassent la campement tax, rien n’est dû à ce titre.
• Valeur retenue : elle est fixée pour une période de 3 ans, à compter du 1er juillet.
• Déclaration : à déposer au plus tard le 31 juillet de chaque année, accompagnée du paiement.
• Paiement : en deux versements égaux, le premier au plus tard le 31 juillet, le second au plus tard le 31 janvier suivant.
• Exonération : aucune campement tax si le campement est votre unique résidence et que sa valeur de marché est inférieure à 5 millions de roupies.

Tout changement doit être signalé par écrit dans les 30 jours : vente, fin de l’usage comme résidence unique, ou valeur qui dépasse le seuil d’exonération.

La campement site tax : un montant au mètre carré

La campement site tax est due chaque année par le titulaire du terrain côtier. Pour un terrain loué sur les Pas Géométriques, c’est le locataire du site qui la paie.

Son montant va de 2 à 6 roupies par mètre carré et par an, selon la zone du littoral. La loi classe la côte en cinq zones, de A à E. La taxe se paie au plus tard le 31 juillet.

En cas de retard, les deux taxes subissent la même majoration : 10 % le premier mois, puis 2 % par mois supplémentaire, dans la limite de 50 %. Un oubli peut donc vite coûter cher (oui, même sur une petite somme).

Ce que le Finance Act 2026 a changé, et ce qu’il n’a pas changé

Le Finance Act 2026, promulgué le 12 août 2026, a beaucoup fait parler de lui. Il touche aux frais de transaction, pas à la détention du bien.

Ce qui a changé pour les acheteurs et les vendeurs :

• La hausse à 10 % du droit d’enregistrement et de la land transfer tax pour les non-citoyens est abrogée. Le taux revient à 5 %.
• Une taxe additionnelle de 10 % est créée, à la charge du vendeur. Elle vise les biens résidentiels G+2 situés sur des terres de l’État ou sur les Pas Géométriques, vendus à un non-citoyen.
• Cette taxe vendeur ne s’applique pas si un avant-contrat notarié a été signé avant le 19 juin 2026.

Ce qui n’a pas changé : aucune taxe foncière nationale annuelle n’a été créée. Un propriétaire étranger en pleine propriété ne reçoit toujours pas d’avis d’imposition foncière de l’État chaque année.

Nous avons détaillé ces changements, texte par texte, dans notre article sur la loi de finances et l’achat immobilier des étrangers. Pour chiffrer l’ensemble de votre acquisition, vous pouvez aussi consulter notre guide des frais à provisionner lors d’un achat.

Les autres coûts annuels d’un propriétaire à Maurice

On pourrait penser qu’un bien sans taxe foncière ne coûte plus rien une fois payé. Sauf que non. Plusieurs dépenses reviennent chaque année, même si ce ne sont pas des impôts :

• Les charges de copropriété, si le bien se trouve dans une résidence ou un domaine : parties communes, gardiennage, piscine, jardins. Elles sont votées par la copropriété et varient beaucoup d’un programme à l’autre.
• L’assurance habitation, à adapter au risque cyclonique.
• L’entretien courant : climatisation, peinture extérieure, jardin. En bord de mer, l’air salin accélère l’usure.
• Le suivi du bien en votre absence : Kezia vous met en relation avec des partenaires conciergerie qui interviennent dans le nord.
• L’impôt sur les revenus locatifs, si vous louez votre bien en longue durée.

Si vous louez votre bien en longue durée

Les loyers de source mauricienne sont imposables à Maurice, après déduction des charges admises. Les taux et les modalités dépendent de votre situation personnelle. Les informations publiées en 2026 ne concordent pas toutes : nous préférons donc vous renvoyer vers la MRA ou un conseiller fiscal plutôt que de citer un taux approximatif.

Et au moment de revendre ?

Il n’y a pas d’impôt sur la plus-value pour un particulier qui revend un bien détenu à titre patrimonial. Une nuance existe : des achats et reventes répétés peuvent être requalifiés en activité commerciale. En revanche, la land transfer tax de 5 % reste due par le vendeur, et la taxe additionnelle de 10 % peut s’y ajouter pour les biens G+2 concernés.

Ce qu’on voit souvent sur le terrain

Ce qu’on voit souvent : un acheteur prévoit une taxe foncière à l’européenne qui n’existe pas, puis oublie de demander si le terrain est en bord de mer et en bail. Le vrai sujet est là.

Trois erreurs reviennent régulièrement chez les acheteurs que nous accompagnons :

1. Confondre frais d’achat et taxes annuelles. Le gros du coût fiscal se paie chez le notaire, le jour de la signature. Ce budget-là doit être prêt avant l’offre, pas après.
2. Ne pas vérifier le statut du terrain. Pleine propriété ou bail sur les Pas Géométriques : ce n’est ni le même bien, ni les mêmes taxes, ni la même revente.
3. Se fier à un chiffre entendu sur un forum. Une valeur locative ou un taux local se vérifient sur des documents, pas sur les souvenirs d’un voisin.

Bref, la fiscalité immobilière mauricienne est plutôt simple. Encore faut-il poser les bonnes questions au bon moment.

Comment savoir ce que vous paierez avant de signer

Vous vous demandez comment connaître le coût annuel réel d’un bien avant de vous engager ? La réponse tient en cinq questions, à poser au vendeur et au notaire :

1. Le terrain est-il en pleine propriété ou en bail ? Si c’est un bail, sur quelles terres et pour quelle durée ?
2. Le bien est-il situé à moins de 81,21 mètres de la ligne des hautes eaux ? Si oui, une campement tax ou une campement site tax a-t-elle été payée ces dernières années ?
3. Le vendeur peut-il fournir ses derniers avis ou reçus de taxes locales ?
4. De quelle collectivité dépend le bien, et applique-t-elle un general rate aux logements ?
5. Quel est le montant des charges de copropriété des deux dernières années, et des travaux importants ont-ils été votés ?

Avec ces réponses, vous avez une vision claire de ce que le bien vous coûtera chaque année. C’est ce travail de vérification que nous faisons avec nos clients avant toute offre 🙂

Taxe foncière à Maurice : les questions qu’on nous pose

Un étranger paie-t-il une taxe foncière à l’île Maurice ?

Pas au sens européen : il n’existe pas de taxe foncière nationale annuelle. Selon l’emplacement du bien, un general rate local ou les taxes du bord de mer peuvent s’appliquer. Ces prélèvements ne dépendent pas de la nationalité du propriétaire.

Une villa achetée dans un programme PDS ou IRS est-elle soumise à la campement tax ?

Pas si le terrain est en pleine propriété, puisque la définition légale du campement site exclut le freehold. La question se pose surtout pour les biens bâtis sur des terrains loués en bord de mer. Votre notaire peut le confirmer à partir du titre de propriété.

Qui paie la campement tax quand le bien est vendu en cours d’année ?

Si la vente a lieu après le 1er juillet, la loi prévoit que la campement tax de l’année reste à la charge du vendeur, sans remboursement possible. Pour les autres prélèvements, la répartition entre vendeur et acheteur se règle dans l’acte, avec le notaire.

Faut-il déclarer son bien chaque année à Maurice ?

Côté taxes liées au bien, seuls les propriétaires d’un campement ont une déclaration annuelle obligatoire, à déposer au plus tard le 31 juillet. Si vous louez votre bien, les loyers se déclarent dans votre déclaration de revenus auprès de la MRA.

Le Finance Act 2026 a-t-il créé une nouvelle taxe pour les propriétaires étrangers ?

Pas de taxe annuelle. Il a créé une taxe additionnelle de 10 %, payée une seule fois par le vendeur. Elle s’applique à la vente à un non-citoyen de certains biens G+2 sur terres de l’État ou Pas Géométriques. Pour les acheteurs non-citoyens, le droit d’enregistrement est revenu à 5 %.

L’essentiel en trois points

• Il n’existe pas de taxe foncière nationale annuelle à l’île Maurice : la fiscalité immobilière se concentre sur l’achat et la revente.
• Pendant la détention, seuls le general rate local et, en bord de mer sur un terrain non freehold, la campement tax et la campement site tax peuvent s’appliquer.
• Le statut du terrain et la collectivité de rattachement se vérifient avant de signer, avec le notaire.

Vous hésitez entre deux biens et vous voulez savoir lequel vous coûtera le moins chaque année ? Envoyez-nous les deux annonces : on regarde avec vous le statut du terrain et la liste des points à faire confirmer par le notaire.

Kezia Immobilier, c’est une équipe franco-mauricienne installée à Grand Baie, fondée en 2018 par une professionnelle qui compte plus de treize ans d’expérience dans l’immobilier. On vous accompagne pour acheter ou louer en longue durée, et pour l’entretien de votre bien, Kezia vous met en relation avec des partenaires de confiance. Une question sur un bien précis ou sur ce qu’il vous coûtera ? Écrivez-nous depuis kezia.mu, on vous répond avec plaisir.