By Le mois dernier, après une visite de fin de bail dans le nord de l’île, un propriétaire belge m’a retenue sur le parking. Il avait l’air un peu gêné.
« Je n’ai jamais osé poser la question. Si je meurs demain, qu’est-ce qui se passe pour l’appartement ? Mes enfants le récupèrent, ou c’est la Belgique qui décide ? »
Je lui ai fait la réponse que je vous fais ici. Pour une succession à l’île Maurice, la règle de départ est claire. Un bien immobilier situé à Maurice est régi par la loi mauricienne, même s’il appartient à un étranger. Tout le reste découle de ce point.
Cet article ne remplace pas un notaire, et ce n’est pas son rôle. Il vous donne les repères pour poser les bonnes questions au bon moment. Et si vous cherchez encore le bien à transmettre un jour, nos biens à vendre sont sur kezia.mu.
L’essentiel en 30 secondes
- Loi applicable : votre bien à Maurice suit la loi mauricienne (article 3 du Code civil mauricien).
- Héritiers protégés : vos enfants ont une part réservée par la loi, que vous ne pouvez pas leur retirer par testament.
- Héritier étranger : hériter d’un bien à Maurice ne demande pas l’autorisation préalable exigée pour un achat par un non-citoyen.
- Permis de résidence : il est lié au propriétaire du bien, ne partez pas du principe qu’il se transmet.
- Fiscalité : un bien loué continue de produire des revenus pendant la succession, et l’administration fiscale mauricienne prévoit une déclaration pour cela.
Succession à l’île Maurice : quelle loi s’applique à votre bien ?
La loi mauricienne s’applique à votre bien immobilier à Maurice, quelle que soit votre nationalité. L’article 3 du Code civil mauricien le dit en une phrase : « Les immeubles, même ceux possédés par des étrangers, sont régis par la loi mauricienne. »
Ce Code civil a une histoire qui parle aux lecteurs français. Il vient du Code Napoléon, étendu à Maurice en 1808, puis adapté au fil des décennies. Résultat : beaucoup de notions vous sembleront familières. Mais familières ne veut pas dire identiques.
Concrètement, cela veut dire trois choses :
- Le sort de votre appartement ou de votre villa à Maurice se règle selon les règles mauriciennes de succession.
- Le reste de votre patrimoine (comptes en France, résidence en Belgique, etc.) peut relever d’autres règles.
- Deux systèmes juridiques peuvent donc se croiser dans une même succession. C’est exactement là qu’un notaire à Maurice et un notaire dans votre pays doivent se parler.
Vous vous demandez si vous pouvez « choisir » la loi de votre pays pour votre bien mauricien ? Sur ce point précis, ne tirez aucune conclusion seul. La réponse dépend de votre situation personnelle et des textes des deux pays, c’est une question à poser directement à un notaire.
Qui hérite de votre bien à Maurice ?
À Maurice comme en France, vos enfants sont des héritiers protégés. Le droit mauricien connaît la réserve héréditaire : une part de vos biens leur revient obligatoirement.
La part que vous pouvez librement transmettre
L’article 913 du Code civil mauricien fixe la part dont vous pouvez disposer librement, par donation ou par testament. On l’appelle la quotité disponible. Elle dépend du nombre d’enfants :
- la moitié de vos biens si vous laissez un enfant ;
- le tiers si vous laissez deux enfants ;
- le quart si vous en laissez trois ou plus.
Le reste est réservé à vos enfants. Un testament qui leur retirerait cette part ne pourrait pas produire pleinement ses effets sur ce point.
Et le conjoint survivant ?
Le Code civil mauricien donne une place forte au conjoint survivant. L’article 767 prévoit qu’il succède au même rang qu’un enfant, et partage par portions égales avec les enfants.
L’article 768 ajoute, sous conditions, un droit d’usufruit sur le logement principal du ménage et ses meubles. C’est une protection importante, mais elle dépend du logement concerné et de la façon dont la succession est répartie.
Bon, une précision qui compte pour beaucoup de nos clients. Si votre bien à Maurice est une résidence secondaire, la question du « logement principal » ne se pose pas de la même manière. Encore un point à faire vérifier noir sur blanc.
Les héritiers ne sont pas obligés d’accepter
L’article 775 est court : « Nul n’est tenu d’accepter une succession qui lui est échue. » Un héritier peut donc refuser. Cela arrive, par exemple, quand le bien est grevé de dettes ou quand l’héritier ne veut pas gérer un bien à l’autre bout du monde.
Le testament pour un bien à Maurice : utile, pas magique
Un testament ne permet pas de tout faire, mais il évite beaucoup de flou. Le Code civil mauricien reconnaît trois formes de testament (article 969) :
- Le testament olographe : écrit en entier, daté et signé de votre main (article 970). Simple, mais fragile s’il est mal rédigé ou introuvable.
- Le testament par acte public : reçu par deux notaires, ou par un notaire en présence de deux témoins (article 971).
- Le testament mystique : une forme plus rare, présentée close et scellée au notaire devant témoins (article 976).
Le testament sert surtout à organiser la part libre. Vous pouvez par exemple avantager un enfant, un partenaire ou une autre personne, dans la limite de la quotité disponible.
Ce qu’on conseille à nos clients ? Faites relire votre testament par un notaire qui connaît le droit mauricien, même s’il a été rédigé ailleurs. Un document parfaitement valable dans votre pays peut soulever des questions pour un immeuble situé à Maurice.
Ce qu’on voit souvent sur le terrain : le testament existe, mais personne ne sait où il est. Les héritiers arrivent de France ou de Belgique, sans copie de l’acte de vente, sans contact du syndic, parfois sans les clés.
Une succession bien préparée tient souvent à une chemise de documents et à un numéro de téléphone sur place.
Héritier étranger : faut-il une autorisation pour garder le bien ?
Non, pas pour hériter. Un non-citoyen qui veut acheter un bien immobilier à Maurice doit en principe obtenir une autorisation du Prime Minister’s Office, au titre du Non-Citizens (Property Restriction) Act. Mais la page officielle consacrée à cette loi liste les cas où aucune autorisation n’est requise. On y trouve la détention d’un bien immobilier par héritage.
Vos enfants peuvent donc hériter de votre bien à Maurice même s’ils ne sont pas mauriciens. C’est une bonne nouvelle, et elle est souvent mal connue.
Le permis de résidence, lui, ne suit pas automatiquement
Vous avez acheté dans le cadre d’un dispositif de l’Economic Development Board (IRS, RES, PDS ou appartement G+2), avec un permis de résidence à la clé ? Retenez ceci. Selon l’EDB, le permis est accordé au non-citoyen tant qu’il reste propriétaire du bien.
Le permis est attaché à une personne et à sa situation. Ne partez pas du principe que vos héritiers en bénéficieront à leur tour du simple fait de l’héritage. S’ils envisagent de vivre à Maurice, ils devront vérifier leur propre situation auprès de l’EDB.
Fiscalité et frais de succession à l’île Maurice
C’est souvent la première question qu’on nous pose, et c’est celle où il faut être le plus prudent. Les frais de succession à l’île Maurice dépendent de la nature du bien, des actes à passer et des règles en vigueur au moment du décès. Et ces règles évoluent régulièrement, au fil des lois de finances.
C’est pour cela que nous ne donnons aucun chiffre ici. Le notaire chargé de la succession est la seule personne qui peut chiffrer précisément les droits et frais d’enregistrement de votre cas.
Un bien loué pendant la succession
Voici en revanche un point vérifié, et souvent oublié. Si le bien est loué en longue durée, le loyer continue d’arriver après le décès. La Mauritius Revenue Authority (MRA) prévoit une déclaration annuelle de revenus pour une succession.
Selon les notes publiées par la MRA :
- la déclaration est déposée par un représentant de la succession : un héritier, le conjoint survivant, un exécuteur testamentaire, un notaire liquidateur, entre autres ;
- la succession elle-même n’est pas imposée sur ses revenus ;
- chaque héritier déclare sa part des revenus de la succession dans sa propre déclaration, même si l’argent n’a pas encore été distribué.
Et dans votre pays de résidence ?
N’oubliez pas l’autre côté. Si vous êtes résident fiscal en France, en Belgique ou en Suisse, ou si vos héritiers le sont, la fiscalité de votre pays peut aussi s’appliquer à la succession. Les règles varient fortement d’un pays à l’autre. Posez la question à votre notaire en Europe en même temps qu’à celui de Maurice.
Pendant la succession : que devient le bien au quotidien ?
Une succession prend du temps. Pendant ce temps, le bien, lui, continue de vivre. Et c’est souvent là que les héritiers sont pris de court.
Les dépenses qui ne s’arrêtent pas :
- les charges de copropriété, si le bien est en résidence ;
- l’assurance habitation, à maintenir sans interruption ;
- l’entretien courant, la piscine, le jardin, la climatisation ;
- les éventuelles factures en cours (eau, électricité, internet).
Si le bien est loué, le bail en cours continue : selon l’article 1742 du Code civil mauricien, le bail n’est pas résolu par la mort du bailleur. Le locataire reste dans les conditions prévues. Les héritiers doivent simplement s’organiser pour encaisser les loyers et répondre au locataire.
Tant que la succession n’est pas partagée, les héritiers détiennent souvent le bien ensemble, en indivision. Les décisions importantes (vendre, faire de gros travaux, relouer) doivent alors se prendre à plusieurs. Mieux vaut désigner rapidement un interlocuteur unique.
Anticiper : nos 6 réflexes pour les propriétaires étrangers
Préparer sa succession, ce n’est pas morbide. C’est un service rendu à ceux qu’on aime. Voici ce qu’on conseille aux propriétaires que nous accompagnons :
- Rangez vos documents : acte de vente, règlement de copropriété, bail en cours, contrat d’assurance, coordonnées du syndic. Une copie papier, une copie numérique.
- Faites le point avec un notaire à Maurice : notre article sur le rôle du notaire à l’île Maurice vous explique comment il intervient.
- Faites aussi le point dans votre pays : votre notaire habituel doit savoir que vous possédez un bien à Maurice.
- Parlez-en à vos héritiers : où sont les documents, qui contacter sur place, ce que vous souhaitez pour le bien.
- Réfléchissez à la structure dès l’achat : acheter en nom propre, à deux ou via une société n’a pas les mêmes effets. Lisez notre article sur l’achat en SCI pour un étranger avant de signer.
- Gardez un contact local fiable : une agence, un voisin de confiance, un partenaire. Quelqu’un qui a les clés et qui connaît le bien.
Eh oui, le point 6 paraît anodin. C’est pourtant celui qui fait gagner le plus de temps aux familles.
Les questions qu’on nous pose sur la succession à Maurice
Peut-on donner son bien à Maurice à ses enfants de son vivant ?
Le Code civil mauricien prévoit la donation entre vifs (article 894) : un acte par lequel vous vous dépouillez du bien, de façon actuelle et irrévocable. Elle reste soumise aux règles de la réserve héréditaire. Les frais et le montage sont à étudier avec un notaire avant toute décision.
Un testament rédigé en France est-il valable pour un bien à Maurice ?
Il peut l’être, mais faites-le vérifier. Le bien étant régi par la loi mauricienne, son contenu doit notamment respecter la réserve héréditaire prévue par le Code civil mauricien. Un notaire à Maurice vous dira s’il faut le compléter ou le refaire.
Que se passe-t-il s’il n’y a aucun héritier ?
C’est rare, mais le cas est prévu. L’article 724 du Code civil mauricien indique que l’État doit alors se faire envoyer en possession par justice, selon les formes de la Curatelle Act. Raison de plus pour organiser votre succession clairement.
Faut-il vendre le bien rapidement après un décès ?
Non, rien ne l’impose. Les héritiers peuvent garder le bien, le louer en longue durée ou le vendre. L’important est de s’accorder vite sur qui gère quoi pendant la succession, pour ne pas laisser le bien sans suivi.
Peut-on louer le bien pendant le règlement de la succession ?
Un bail en cours continue. Pour signer un nouveau bail, il faut que les héritiers soient d’accord et que la personne qui signe ait le pouvoir de le faire. Faites valider ce point par le notaire avant de relouer.
Vous possédez un bien à Maurice, ou vous préparez un achat, et vous voulez que votre famille ne soit jamais dans le flou ? Parlons-en : on vous aide à choisir un bien simple à gérer et à transmettre, et on reste votre contact sur place.
Acheter à l’île Maurice, c’est aussi penser au jour où le bien passera à vos proches. Depuis plus de 10 ans, notre équipe franco-mauricienne accompagne des acheteurs étrangers dans le nord de l’île. Recherche du bien, vérification de son statut, lien avec le notaire jusqu’à la signature : on s’occupe du parcours complet.
Ensuite, on peut louer votre bien en longue durée, et Kezia vous met en relation avec des partenaires de conciergerie si vous vivez loin. Contactez-nous sur kezia.mu pour en parler.