By Le 12 août 2026, le Finance Act 2026 a été promulgué à l’île Maurice. Dans ce texte, deux lignes très courtes suppriment la hausse à 10% des frais d’acquisition pour les non-citoyens, celle qui devait s’appliquer au 1er juillet 2026 et qui avait fait tant de bruit. Deux lignes, et des dizaines de calculs de budget à refaire.
La semaine dernière, un couple de futurs retraités m’a appelée depuis Lyon. Ils avaient mis leur projet en pause au printemps. « On attendait de voir, avec les 10%, ça ne passait plus. » Je leur ai répondu que cette hausse n’existait plus. Il y a eu un silence, puis : « Donc on a attendu pour rien ? » Pas tout à fait. Mais ils ont surtout besoin de savoir ce qui a vraiment changé, et ce qui n’a pas bougé.
C’est l’objet de cet article : faire le point clairement sur l’achat immobilier étranger à l’île Maurice en 2026, avec les textes officiels sous les yeux, sans alarmisme et sans promesse. Si vous avez déjà un projet en tête, vous pouvez aussi parcourir les biens accessibles aux étrangers que nous sélectionnons sur kezia.mu en lisant ce qui suit.
Ce qu’on vous a dit en 2025, et pourquoi il faut l’oublier
Commençons par l’honnêteté. En 2025, le Finance Act prévoyait de porter à 10% deux prélèvements payés lors de l’achat d’un bien par un non-citoyen : la land transfer tax et les droits d’enregistrement. L’entrée en vigueur était fixée au 1er juillet 2026.
Cette information a énormément circulé. Dans les forums d’expatriés, dans les simulations de budget, dans les conversations avec les acheteurs. Chez nous aussi : nous en avons parlé à nos clients, parce que c’était la loi votée à ce moment-là. C’était l’état du droit à ce moment-là.
Aujourd’hui, ce n’est plus d’actualité. Si vous avez lu ou entendu « 10% de taxes pour les étrangers à partir de juillet 2026 », cette information est dépassée. Et si un simulateur, un tableau Excel ou un ancien échange de mails vous l’affiche encore, il faut le corriger.
Ce que dit exactement le Finance Act 2026
Le texte officiel, publié par l’administration fiscale mauricienne, est le Finance Act 2026 (Act No. 14 of 2026). Vous pouvez le lire directement sur le texte intégral du Finance Act 2026 publié par la Mauritius Revenue Authority. Pour l’immobilier, deux modifications nous intéressent :
- dans le Land (Duties and Taxes) Act, l’article 4(9) est abrogé ;
- dans le Registration Duty Act, l’article 3(1G) est abrogé.
Ce sont ces deux articles qui portaient la hausse à 10% introduite en 2025. En les supprimant, la loi ramène les non-citoyens au taux de 5% qui s’appliquait avant. Concrètement, pour la grande majorité des achats, on revient au schéma que les acheteurs étrangers connaissaient déjà.
La vraie nouveauté : une taxe de 10% à la charge du vendeur
La loi de finances 2026 ne se contente pas de supprimer. Elle ajoute aussi quelque chose, et c’est là que la confusion est facile. Le nouvel article 4(11) du Land (Duties and Taxes) Act crée une taxe additionnelle de 10%. Mais elle est très ciblée.
Quels biens sont concernés
Cette taxe additionnelle s’applique uniquement à l’acte de transfert d’un bien résidentiel situé :
- sur des terres de l’État (State land),
- ou sur les Pas Géométriques, cette bande du littoral qui appartient historiquement au domaine public,
et vendu à un non-citoyen dans le cadre prévu par la loi sur les restrictions de propriété des non-citoyens. Un bien sur terrain privé n’est pas concerné par cette taxe additionnelle.
Qui paie
C’est le point le plus important, et le plus souvent mal compris. Le texte est clair : la taxe additionnelle est payée par le vendeur (le « transferor » dans la loi), pas par l’acheteur. Vous, acheteur étranger, ne la réglez pas directement.
Est-ce que ça veut dire qu’elle n’a aucun effet sur vous ? Non. Un vendeur qui sait qu’il devra payer 10% supplémentaires peut chercher à intégrer ce coût dans son prix. On y revient plus bas, dans la partie sur la négociation.
L’exemption pour les promesses signées avant le 19 juin 2026
La loi prévoit une exemption. La taxe additionnelle ne s’applique pas si deux conditions sont réunies :
- un avant-contrat portant sur le bien a été conclu avant le 19 juin 2026 ;
- cet avant-contrat a été rédigé et signé devant notaire.
Le texte précise ce qu’il entend par avant-contrat : pour une vente en l’état futur d’achèvement, le contrat de réservation préliminaire ; dans les autres cas, une promesse de vente au sens du Code civil mauricien, signée devant notaire. Un simple accord par mail, une offre acceptée ou un compromis signé sous seing privé ne suffisent donc pas, selon la lettre du texte.
Ce qui change concrètement pour votre budget
Passons au concret. Je vois trois situations chez les acheteurs que nous accompagnons en ce moment.
Vous achetez un bien sur terrain privé
C’est le cas le plus fréquent. Ici, la bonne nouvelle est simple : la hausse à 10% ne s’applique pas, et la taxe additionnelle ne vous concerne pas. Vous revenez aux frais habituels pour un non-citoyen.
Si vous aviez provisionné une enveloppe plus lourde pour absorber la hausse, vous pouvez la réaffecter. Au mobilier, à une marge de négociation plus confortable, ou tout simplement à votre épargne de sécurité. Pour refaire le calcul poste par poste, nous avons détaillé chaque ligne dans notre article sur les frais d’achat immobilier à l’île Maurice et ce qu’il faut provisionner.
Vous achetez un bien sur terres de l’État ou Pas Géométriques
Là, il faut être plus attentif. Les frais qui vous incombent en tant qu’acheteur restent sur la base du taux de 5% redevenu applicable. Mais le vendeur, lui, supporte 10% de plus. Cela peut avoir des effets sur :
- le prix affiché, qui peut intégrer une partie de ce coût ;
- la souplesse du vendeur pendant la négociation ;
- la motivation de certains propriétaires à vendre à un non-citoyen plutôt qu’à un acheteur mauricien.
Je ne peux pas vous dire aujourd’hui comment le marché va réagir sur ce segment. Le texte est trop récent pour qu’on ait du recul. Ce que je peux vous dire, c’est qu’il faut savoir dès le départ sur quel type de terrain se trouve le bien. Ce n’est pas toujours évident en lisant une annonce, surtout pour les biens en bord de mer.
Vous aviez signé avant le 19 juin 2026
Si vous avez signé une promesse de vente ou un contrat de réservation devant notaire avant cette date, pour un bien sur terres de l’État ou Pas Géométriques, l’exemption joue en faveur du vendeur. Pour vous, cela sécurise surtout la transaction : pas de raison pour le vendeur de chercher à renégocier en invoquant la nouvelle taxe.
Si votre avant-contrat a été signé autrement (sous seing privé, par exemple), faites vérifier la situation par votre notaire avant la signature de l’acte définitif. C’est exactement le type de détail qui peut créer une mauvaise surprise au dernier moment.
Négocier intelligemment après la loi de finances 2026
La négociation ne change pas de nature, mais certains arguments bougent. Voici ce que nous conseillons à nos clients.
Ne pas utiliser l’ancienne hausse comme argument
Certains acheteurs avaient pris l’habitude de dire au vendeur : « Avec les 10%, je dois baisser mon offre. » Cet argument ne tient plus. L’utiliser aujourd’hui vous fait perdre en crédibilité, et un vendeur bien conseillé le repérera tout de suite.
Poser la question du terrain dès la première visite
Demandez clairement : le bien est-il sur un terrain privé, sur des terres de l’État ou sur les Pas Géométriques ? Et sous quel régime peut-il être acheté par un non-citoyen ? La réponse change le cadre de la négociation. Sur un bien concerné par la taxe additionnelle, le vendeur a un coût supplémentaire. Sur un bien qui ne l’est pas, il n’a aucune raison de vous parler de nouvelle taxe.
Se méfier des arguments de pression
Pendant plusieurs mois, l’échéance du 1er juillet a servi à presser des décisions. « Signez vite avant la hausse. » Cette échéance a disparu. Vous avez à nouveau le temps de visiter, comparer, faire vérifier les documents. Un bon achat à Maurice se prépare, et ce n’est jamais une date butoir qui doit décider à votre place.
Ce que vous devez demander au notaire
À Maurice, le notaire joue un rôle central dans une acquisition. Il vérifie les titres, calcule les droits, rédige les actes. Mais il répond aux questions qu’on lui pose. Voici celles que je vous conseille de lui poser noir sur blanc :
- Sur quel type de terrain se trouve exactement le bien (terrain privé, terres de l’État, Pas Géométriques) ?
- La taxe additionnelle de l’article 4(11) du Land (Duties and Taxes) Act s’applique-t-elle à cette vente ?
- Si oui, l’exemption liée à un avant-contrat antérieur au 19 juin 2026 est-elle applicable ?
- Quel est le montant précis des droits et taxes à ma charge, selon les textes en vigueur à la date de l’enregistrement ?
- Le calcul tient-il compte du Finance Act 2026, et pas d’une ancienne simulation ?
La dernière question peut sembler évidente. Elle ne l’est pas. Beaucoup de documents qui circulent, y compris des simulations envoyées il y a quelques mois, datent d’avant la loi de finances 2026. Demander un décompte à jour, daté, c’est la base.
Et pour tout ce qui relève de votre situation fiscale personnelle (impôts dans votre pays de résidence, succession, structure de détention), un conseiller fiscal indépendant reste indispensable. Je ne fais pas de conseil fiscal personnalisé, et cet article non plus.
Ce qui reste inchangé
Au milieu de ces ajustements, beaucoup de choses n’ont pas bougé. Et c’est rassurant.
Les régimes d’acquisition pour les étrangers
Un non-citoyen ne peut toujours pas acheter n’importe quel bien à Maurice. Il doit passer par les cadres prévus : IRS, RES, PDS, Smart City, ou certains appartements dans des immeubles d’au moins deux étages au-dessus du rez-de-chaussée (le régime dit G+2). La loi de finances 2026 ne remet pas ce cadre en cause. Si vous hésitez entre ces régimes, nous les avons comparés dans notre article IRS, RES, PDS, Smart City : quel régime pour acheter à l’île Maurice.
Le permis de résidence par l’achat immobilier
Selon l’Economic Development Board, l’organisme officiel chargé de ces dossiers, l’achat d’un bien résidentiel sous les régimes IRS, RES ou PDS, ou d’un appartement sous le régime G+2, pour un montant minimum de 375 000 USD rend l’acheteur éligible à un permis de résidence. Le Finance Act 2026 ne modifie pas ce principe. Les conditions exactes et les pièces du dossier se vérifient auprès de l’EDB au moment de votre projet, car elles peuvent évoluer.
La logique d’un bon achat
Emplacement, qualité de construction, sérieux du promoteur, charges de copropriété, potentiel de location longue durée si vous voulez louer : tout cela compte toujours bien plus qu’un point de taxe. Une loi de finances peut modifier un coût. Elle ne transforme pas un mauvais bien en bon investissement, ni l’inverse.
Les erreurs qu’on voit le plus souvent en ce moment
Depuis la promulgation du texte, nous voyons revenir les mêmes erreurs. Elles sont faciles à éviter.
- Garder un ancien budget. Un acheteur arrive avec un plan de financement construit au printemps, avec les 10%. Il sous-estime ce qu’il peut vraiment acheter.
- Confondre les deux 10%. La hausse supprimée concernait l’acheteur étranger en général. La nouvelle taxe concerne le vendeur, et seulement certains biens. Ce n’est pas la même chose.
- Croire que « vendeur » veut dire « pas mon problème ». Sur un bien concerné, le coût du vendeur peut se retrouver dans le prix. Il faut le savoir pour négocier.
- Ne pas vérifier la nature du terrain. Un bien avec vue mer n’est pas forcément sur les Pas Géométriques, et inversement. Seuls les titres le disent.
- Se fier à un simulateur non daté. Si vous ne savez pas quand un calcul a été fait, considérez qu’il est peut-être obsolète.
Rien de tout cela n’est grave si on le repère tôt. C’est justement le but d’un accompagnement : poser les bonnes questions avant de signer, pas après 🙂
Les questions qu’on nous pose depuis la loi de finances 2026
Les étrangers paient-ils 10% de taxe pour acheter à Maurice en 2026 ?
Non, pas dans le cas général. La hausse à 10% prévue par le Finance Act 2025 pour les non-citoyens a été supprimée par le Finance Act 2026, promulgué le 12 août 2026. Le taux de 5% s’applique de nouveau. Une taxe additionnelle de 10% existe désormais, mais elle est payée par le vendeur et ne concerne que les biens résidentiels sur terres de l’État ou Pas Géométriques vendus à un non-citoyen.
La nouvelle taxe de 10% peut-elle quand même me coûter quelque chose ?
Indirectement, oui. Vous ne la payez pas, mais un vendeur concerné peut en tenir compte dans son prix ou dans sa marge de négociation. D’où l’importance de connaître la nature du terrain avant de faire une offre.
Comment savoir si un bien est situé sur les Pas Géométriques ?
Ça ne se devine pas à la visite. Il faut demander au vendeur ou au promoteur les documents de propriété et faire vérifier la situation par le notaire. Une agence sérieuse doit pouvoir vous orienter sur cette question dès le début.
J’avais signé un compromis avant le 19 juin 2026, suis-je protégé ?
L’exemption prévue par la loi vise un avant-contrat signé devant notaire avant le 19 juin 2026 : contrat de réservation pour une vente sur plan, promesse de vente dans les autres cas. Si votre document a été signé autrement, demandez à votre notaire de vérifier sa situation précise avant l’acte définitif.
Le Finance Act 2026 change-t-il le permis de résidence lié à l’achat ?
Les dispositions sur les droits et taxes que nous avons détaillées ici ne modifient pas le principe du permis de résidence lié à l’acquisition sous IRS, RES, PDS ou G+2. Le seuil et les conditions se vérifient auprès de l’Economic Development Board au moment où vous montez votre dossier.
Chez Kezia Immobilier, nous sommes une équipe franco-mauricienne qui accompagne des acheteurs étrangers depuis plus de 10 ans. Des changements de loi, nous en avons vu passer plusieurs, et notre rôle reste le même : vous aider à acheter un bien qui tient la route, avec un budget à jour et les bonnes questions posées au bon moment. Nous vous accompagnons pour l’achat, la location longue durée, et nous vous mettons en relation avec des partenaires de conciergerie si vous souhaitez confier la gestion de votre bien. Si la loi de finances 2026 vous a fait revoir vos plans, c’est peut-être le bon moment pour en reparler : parlons de votre projet d’achat à Maurice sur kezia.mu 😊