By Hello, moi c’est Steph de Kezia Immobilier. Chez Kezia Immobilier, on reçoit cette question presque chaque semaine : peut-on vraiment investir dans un appartement à l’île Maurice quand on est étranger, et par où commencer ? Après plus de 10 ans sur le marché mauricien, voici ce qu’on observe vraiment.
Beaucoup de futurs investisseurs pensent que l’immobilier mauricien leur est fermé, ou au contraire qu’il suffit de signer un compromis pour devenir propriétaire du jour au lendemain. La réalité est plus encadrée, mais aussi plus accessible qu’on ne le croit. Kezia Immobilier vous explique comment investir dans un appartement à l’île Maurice en toute légalité, étape par étape.
Pourquoi l’appartement est le point d’entrée le plus simple pour un étranger
À Maurice, un non citoyen ne peut pas acheter n’importe quel bien immobilier n’importe où. La loi mauricienne encadre strictement l’accès à la propriété pour les étrangers, et c’est justement pour cette raison que l’appartement reste, dans la grande majorité des cas, la porte d’entrée la plus simple pour investir.
Contrairement à une villa avec terrain ou à un terrain nu, qui exigent presque toujours de passer par un programme encadré par l’Economic Development Board avec un budget d’entrée élevé, un appartement peut être acquis dans un immeuble d’au moins deux étages (ce qu’on appelle localement le régime Ground Plus Two, ou R plus 2) sans passer par les grands programmes d’investissement, à condition de respecter un seuil de prix minimum fixé par la loi. Ce seuil évolue, donc je recommande toujours à nos clients de vérifier le montant en vigueur au moment de leur projet, directement auprès d’un notaire ou de l’EDB.
Cette option R plus 2 explique pourquoi tant d’investisseurs étrangers qui nous contactent pour un premier achat à Maurice se tournent naturellement vers un appartement plutôt que vers une villa : le ticket d’entrée est plus abordable, la gestion à distance est plus simple, et le bien reste facile à revendre ou à mettre en location longue durée.
Appartement neuf ou ancien : que choisir pour investir ?
C’est une question que je pose systématiquement à mes clients investisseurs, parce que la réponse dépend entièrement de leurs objectifs. Un appartement neuf, généralement vendu sur plan (VEFA) dans un programme PDS ou Smart City, offre l’avantage d’un paiement échelonné selon l’avancement des travaux, des équipements aux normes actuelles, et souvent des garanties constructeur solides. C’est une option rassurante pour un premier investissement à distance, à condition de bien vérifier le sérieux du promoteur.
Un appartement ancien, quand il est éligible au régime R plus 2, peut en revanche offrir un rendement locatif immédiat, sans attendre la livraison d’un chantier, et parfois un prix au mètre carré plus intéressant dans des résidences déjà établies et recherchées par les locataires expatriés. L’inconvénient principal, c’est qu’il faut être plus vigilant sur l’état réel du bien et sur les charges de copropriété, qui peuvent varier fortement d’une résidence à l’autre selon les services proposés (piscine, sécurité, jardins entretenus).
Dans la pratique, beaucoup de nos clients qui cherchent avant tout un rendement locatif rapide se tournent vers l’ancien, tandis que ceux qui investissent avec un objectif de permis de résidence ou de résidence secondaire à moyen terme préfèrent le neuf sous programme PDS. Il n’y a pas de réponse universelle, seulement un projet qui correspond ou non à votre profil d’investisseur.
Les régimes qui permettent à un étranger d’investir dans un appartement
En dehors du régime R plus 2, plusieurs programmes encadrés par l’Economic Development Board permettent à un non citoyen d’acquérir un appartement à Maurice avec des droits associés, notamment en matière de permis de résidence. On pense d’abord au PDS (Property Development Scheme), qui a remplacé les anciens IRS et RES et qui reste aujourd’hui le cadre le plus utilisé pour l’achat neuf par des étrangers. On trouve aussi le Smart City Scheme, pensé pour des développements mixtes intégrant logements, bureaux et commerces.
Chaque régime a ses propres règles de zonage, de superficie de terrain concerné et de services associés. C’est un point que j’explique en détail à chaque client, car le choix du bon régime conditionne non seulement le prix, mais aussi les droits qui vont avec, comme l’accès à un permis de résidence pour vous et votre famille. Pour aller plus loin sur ce sujet, j’ai justement écrit un article dédié : IRS, RES, PDS, Smart City : quel régime pour acheter à l’Île Maurice ?, qui détaille les différences entre ces programmes.
Ce qui a changé avec la fiscalité depuis 2026
Un investissement se calcule sur un rendement net, pas sur un prix affiché. Et depuis le 1er juillet 2026, ce calcul a changé pour tous les acheteurs non citoyens : les droits d’enregistrement sont passés de 5% à 10% de la valeur du bien, tout comme la taxe de transfert de propriété dans les régimes encadrés par l’EDB. C’est un point que je vérifie systématiquement avec chaque investisseur avant de valider un plan de financement, parce que ça change directement le montant total à mobiliser au moment de l’achat.
Ce changement ne remet pas en cause l’intérêt d’investir dans un appartement à Maurice, mais il doit être intégré dès le départ dans votre budget, pas découvert au moment de signer chez le notaire. Si vous voulez comprendre en détail ce que ce changement implique concrètement, j’ai détaillé tout ça dans cet article : Achat immobilier à Maurice : la taxe passe à 10%.
Le potentiel locatif d’un appartement investissement
La grande majorité des investisseurs étrangers que j’accompagne n’achètent pas un appartement à Maurice uniquement pour l’occuper. Ils cherchent aussi un revenu locatif régulier, en location longue durée, auprès d’expatriés installés sur l’île pour le travail, la retraite ou la famille. Cette demande locative est structurellement forte dans le nord de l’île, notamment autour de Grand Baie, Pereybere et Mont Choisy, où la concentration de commerces, d’écoles internationales et de services attire chaque année de nouveaux résidents étrangers.
Gérer un bien locatif à distance depuis la France ou ailleurs demande cependant une organisation solide : trouver un locataire fiable, rédiger un bail conforme, encaisser les loyers, gérer l’entretien courant. C’est pour cette raison que beaucoup de nos clients investisseurs choisissent de déléguer cette gestion. Sur ce point, Kezia vous met en relation avec des partenaires de confiance qui s’occupent de la gestion locative et de l’entretien de votre appartement, pendant que vous restez tranquillement à distance.
Un point que je souligne souvent à nos clients investisseurs : le rendement d’un appartement dépend autant de son emplacement que de sa gestion au quotidien. Deux biens comparables sur le papier peuvent afficher des taux d’occupation très différents selon la qualité du suivi locatif, la réactivité en cas de souci technique, et la manière dont la résidence est entretenue dans la durée.
Les pièges à éviter quand on investit à distance
J’ai vu passer beaucoup de dossiers d’investisseurs, et les erreurs se répètent presque toujours. La première, c’est de se focaliser uniquement sur le prix d’achat sans intégrer les frais annexes : droits d’enregistrement, frais de notaire, charges de copropriété, et désormais la nouvelle taxe à 10%. Un bien qui paraît attractif sur le papier peut vite devenir moins rentable une fois tous ces coûts additionnés.
La deuxième erreur fréquente, c’est de faire confiance à un promoteur sans vérifier son historique de livraison. Sur un achat sur plan, je recommande toujours de demander les références de projets déjà livrés par le promoteur, et si possible d’échanger avec d’anciens acheteurs. La troisième erreur, plus subtile, c’est d’estimer un rendement locatif optimiste sans avoir consulté de données de marché fiables. Un chiffre avancé par un vendeur ne remplace jamais une analyse indépendante du marché locatif local.
Enfin, beaucoup de nos clients sous estiment l’importance d’une visite, même virtuelle et bien menée. Un appartement qui semble parfait en photo peut révéler, une fois visité, des nuisances sonores, une exposition peu pratique, ou une résidence mal entretenue. Ce sont des détails qu’aucune brochure commerciale ne vous montrera spontanément.
J’ajoute un dernier piège, plus rare mais qui coûte cher quand il arrive : signer un compromis sans avoir vérifié que le bien s’inscrit bien dans un régime autorisant l’achat par un non citoyen. Certains vendeurs, de bonne ou de mauvaise foi, ne font pas toujours cette vérification en amont. C’est une étape que nous validons systématiquement avant toute signature, pour éviter à nos clients une déconvenue juridique après coup.
Comment se déroule concrètement l’achat d’un appartement pour un investisseur étranger
Une fois votre budget total défini, incluant les frais et la nouvelle fiscalité, la première étape consiste à identifier le régime qui correspond à votre projet, R plus 2 ou programme EDB selon le type de bien et vos objectifs de permis de résidence. Vient ensuite la sélection du bien, idéalement avec l’appui d’une équipe locale qui connaît réellement les promoteurs et les résidences du secteur, et pas seulement les brochures commerciales.
Une fois le bien choisi, un contrat de réservation est signé, suivi d’un acte de vente devant notaire mauricien. Sur un achat sur plan, les paiements sont échelonnés selon l’avancement des travaux, un système encadré qui protège l’acheteur. Le titre de propriété est ensuite enregistré, et c’est cette date d’enregistrement, pas celle de la signature, qui détermine le taux de taxe applicable. Tout au long du processus, nous accompagnons nos clients pour s’assurer qu’aucune étape n’est prise à la légère, même à distance.
Ce que je recommande systématiquement à un investisseur qui débute à Maurice, c’est de ne jamais avancer seul sur ce type de dossier. Un notaire local, un conseiller fiscal si votre situation le justifie, et une équipe qui connaît le terrain valent largement le temps que vous y consacrez en amont. La plupart des mauvaises surprises que je vois arriver auraient pu être évitées avec un accompagnement dès les premières semaines du projet, plutôt qu’une fois le compromis déjà signé.
Un étranger peut-il acheter n’importe quel appartement à Maurice ?
Non. Un non citoyen doit acheter soit un appartement dans un immeuble d’au moins deux étages au dessus d’un seuil de prix fixé par la loi (régime R plus 2), soit un bien situé dans un programme encadré par l’EDB comme le PDS ou le Smart City Scheme. En dehors de ces cadres, l’achat n’est en principe pas autorisé pour un étranger.
Quel budget minimum pour investir dans un appartement en tant qu’étranger ?
Le budget minimum dépend du régime choisi et évolue avec le temps, c’est pourquoi je recommande toujours de vérifier le seuil en vigueur avec un professionnel local avant de vous engager. Ce qu’il faut surtout intégrer, c’est que ce budget doit désormais inclure les droits d’enregistrement à 10% pour les non citoyens, en plus du prix affiché du bien.
Est ce que l’achat d’un appartement donne droit à un permis de résidence ?
Cela dépend du régime. Un achat dans un programme PDS agréé peut ouvrir droit à un permis de résidence sous certaines conditions d’investissement, alors qu’un achat en R plus 2 n’ouvre en principe pas ce droit automatiquement. C’est un point à clarifier dès le départ selon vos objectifs personnels.
Faut-il se déplacer à Maurice pour finaliser l’achat ?
Ce n’est pas toujours obligatoire, certaines étapes pouvant être réalisées à distance avec une procuration notariée, mais je le recommande fortement au moins une fois avant de vous engager. Rien ne remplace une visite réelle de la résidence et du quartier pour valider votre décision d’investissement.
Peut-on revendre facilement un appartement acheté sous régime PDS ou R plus 2 ?
Oui, la revente est possible, aussi bien à un citoyen mauricien qu’à un autre non citoyen, sous réserve dans certains cas de respecter les mêmes conditions de régime que celles applicables à l’achat initial. C’est un point à anticiper dès le départ si la liquidité de votre investissement compte dans votre stratégie à moyen terme.
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