By Toutes les questions que vous vous posez sur la fiscalité et financement à l’île Maurice en 2025
Aujourd’hui, je réponds à toutes les questions express côté fiscalité et financement. C’est important de bien comprendre les points positifs pour se lancer.
Vous repartez avec les bases, des cas concrets et une check-list actionnable.
Hello, je suis Stéphanie Koutchouk, fondatrice de Kezia Immobilier. Mon équipe accompagne les francophones qui veulent acheter, s’installer ou investir à l’île Maurice. On s’occupe de vous, de A à Z.
À l’île Maurice, la fiscalité ne complique pas, elle clarifie vos décisions, source : Stéphanie Koutchouk de Kezia immobilier
Questions sur la fiscalité et financement à l’île Maurice en 2025 : source : Keziaimmobilier.com
Questions express côté fiscalité
Quel est l’impôt sur mes loyers à Maurice
Les loyers de source mauricienne sont imposés selon le barème progressif des particuliers, jusqu’à 20 %, si vous êtes imposé comme personne physique. Vous déduisez vos charges justifiées pour calculer le net imposable. Les sociétés restent en taux nominal 15 %.
Exemple rapide
• Loyer brut annuel 20 000
• Charges réelles 20 %, soit 4 000
• Base imposable 16 000
• Impôt selon votre tranche, jusqu’à 20 %
Le barème des particuliers, c’est quoi exactement
Depuis le 1 juillet 2023, l’impôt des particuliers est progressif de 0 % à 20 % par tranches. Quand vous devenez résident fiscal, on calibre votre stratégie locative et vos revenus globaux avec ce barème, pour éviter les mauvaises surprises en fin d’année.
Mes revenus gagnés à l’étranger sont-ils taxés à Maurice
Si vous êtes résident fiscal mauricien , l’impôt vise votre revenu mondial. Mais un revenu de source étrangère n’est imposable à Maurice que s’il est reçu ou remisé à Maurice. C’est la règle de remittance. Moralité
• On cartographie vos flux
• On choisit ce que vous rapatriez
• On reste simple, conforme et optimisé
Quand suis-je résident fiscal mauricien?
Vous l’êtes si vous passez au moins 183 jours à Maurice sur l’année fiscale, ou 270 jours cumulés sur l’année en cours plus les deux précédentes. L’année fiscale mauricienne va du 1 juillet au 30 juin.Je vous aide à planifier vos séjourspour sécuriser le statut sans stress.
Il y a une taxe foncière ou une taxe d’habitation?
Non. Il n’existe pas d’impôt annuel national de type taxe foncière ou taxe d’habitation 🤪. Selon les municipalités, des redevances locales peuvent exister. On les vérifie avant l’achat pour verrouiller votre cash-flow net.
La plus-value immobilière est-elle imposée?
Non. Il n’y a pas d’impôt sur la plus-value à Maurice pour la revente d’un bien patrimonial. C’est l’un des grands atouts pour investir et arbitrer sereinement.
Il y a des droits de succession?
Non. Il n’y a pas de droits de succession au niveau mauricien. Par cohérence internationale, je recommande souvent un testament mauricien coordonné avec votre notaire d’origine.
Combien coûte l’acquisition aujourd’hui et qu’est-ce qui change demain?
Aujourd’hui
• Droit d’enregistrement usuel côté acheteur 5 %
• Côté vendeur, Land Transfer Tax dans certains cas 5 %
• Notaire environ 1 % plus TVA
• Éventuelle agence environ 2 % plus TVA
À partir du 1 juillet 2026 sur les schémas PDS, IRS, RES, Smart City, IHS et appartements G plus 2
• Registration Duty 10 %
• À la revente à un non-citoyen, Land Transfer Tax 10 %
Je verrouille avec vous la date d’enregistrement de l’acte, car c’est elle qui déclenche la nouvelle grille.
La TVA s’applique à l’achat?
La TVA est à 15 % à Maurice, mais son application à l’immobilier dépend du statut du vendeur et du montage. Dans la plupart des achats résidentiels côté particulier, elle n’est pas ajoutée au prix affiché. On confirme dossier par dossier.
Les conventions fiscales m’aident vraiment?
Oui. Maurice dispose d’un réseau étendu de conventions pour éviter les doubles impositions. Si nécessaire, on demande un Tax Residence Certificate auprès de l’administration pour sécuriser vos dossiers bancaires et fiscaux à l’international.
Qu’est-ce que la Fair Share Contribution dont tout le monde parle?
Le Budget 2025 introduit une contribution temporaire ciblant les hauts revenus, avec application prévue à partir de l’année d’imposition 2026 2027. On vérifie si vous êtes concerné lors de la modélisation de vos revenus.
Je ne vis pas à Maurice mais je loue un bien à Maurice, je paie où?
En tant que non-résident, vous êtes imposé à Maurice sur vos revenus de source mauricienne uniquement. Vos autres revenus restent imposés selon leur pays de source, sous réserve des conventions fiscales.
Côté démarches fiscales, on déclare quand?
La déclaration suit l’année fiscale mauricienne et un régime d’auto-liquidation. On l’harmonise avec vos obligations en Europe pour éviter les chevauchements de calendrier.
Questions express côté financement
Un non-résident peut-il emprunter auprès d’une banque mauricienne?
Oui. Plusieurs banques locales financent des non-résidents avec un dossier solide et un KYC complet. Pas toujours besoin d’un permis de résidence, selon l’établissement.
Quel apport et quel ratio banque sur valeur du bien?
En pratique
• Résident mauricien jusqu’à 70 % de financement
• Non-résident environ 60 %
On dimensionne l’apport et on ajuste la structure de dette pour tenir votre mensualité.
Quels sont les taux du moment?
En 2025, on observe fréquemment des taux immobiliers résidentiels autour de 5,75 % à 7,25 %, selon votre profil, la durée, la devise et le fixe ou variable. On challenge toujours plusieurs banques.
Quelle durée de prêt puis-je obtenir?
Indications usuelles
• Non-résident jusqu’à 15 ans
• Autres profils jusqu’à 25 à 30 ans
Je fais jouer la concurrence pour optimiser durée, taux et pénalités de sortie.
Emprunter en roupies mauriciennes, en euros ou en dollars?
Les trois existent. Le MUR est la norme. Des prêts en EUR ou USD existent pour ceux qui perçoivent des revenus en devise. On choisit la devise de dette qui correspond à vos flux de revenus pour limiter le risque de change.
Quelles garanties et quels papiers préparer?
Attendez-vous à
• Hypothèque sur le bien
• Évaluation indépendante
• Justificatifs de revenus et d’actifs
• KYC complet
• Assurance emprunteur selon les cas
Je pré-audite le dossier pour fluidifier l’accord bancaire.
Comment ça se passe pour l’off-plan type VEFA?
Le prix est libéré par paliers au rythme du chantier, fonds versés sur compte séquestre notarial, avec garanties d’achèvement du promoteur. Les décaissements bancaires suivent le cadencement contractuel
• Signature et acompte
• Fondations
• Hors d’eau
• Achèvement
• Remise
Y a-t-il une règle particulière sur la devise de paiement à l’achat?
Oui. Pour une acquisition par non-citoyen sous schémas EDB, au moins 85 % du prix doit être réglé en roupies mauriciennes après conversion de vos devises. Le notaire veille au respect de cette règle. On cale un plan de change en amont.
Je vise une villa PDS haut de gamme, la banque finance pareil?
Oui, mais l’analyse sera stricte
• Taux d’occupation si vous visez du saisonnier
• Revenus récurrents documentés
On présente un dossier avec chiffres réalistes, pas des promesses commerciales.
Et si j’achète à deux, on peut optimiser le financement et la résidence?
Oui. On structure la participation de chacun, on vérifie l’éligibilité résidence dès 375 000 USD par acquéreur quand c’est possible, tout en respectant les critères bancaires.
Peut-on mixer prêt local et apport en devise?
Oui. Combiner un prêt en MUR et un apport en EUR ou USD est fréquent. Cela aide à lisser le coût de financement et à respecter la règle des 85 % en MUR au moment des appels de fonds.
Les pénalités de remboursement anticipé existent?
Selon la banque et le produit. On négocie les conditions de remboursement anticipé dès l’offre pour préserver votre flexibilité.
Comment ouvrir un compte bancaire à distance?
Plusieurs banques proposent une pré-ouverture avec dossier KYC. Activation finale sur place pour la signature et les premiers transferts.
Quelles banques regarder en priorité?
Les acteurs usuels sur l’immobilierr à Maurice incluent MCB, SBM, Bank One, Absa, AfrAsia. On met en concurrence, car les grilles varient selon profil, durée et devise.
Cas concrets très courts
Location longue durée pour un appartement urbain
• Revenus annuels 20 000
• Charges documentées 20 %, base imposable 16 000
• Impôt selon barème progressif jusqu’à 20 %
• Cash-flow lisible grâce à l’absence d’impôts fonciers récurrents
Villa PDS en saisonnier avec opérateur
• Taux d’occupation réaliste, frais d’exploitation complets
• Durée de prêt ajustée pour équilibrer mensualité et trésorerie
• Absence d’impôt sur la plus-value qui facilite un arbitrage futur
Check-list actionnable
• Clarifier l’objectif vivre à Maurice, louer, mixer
• Choisir le schéma PDS, Smart City, G plus 2 selon budget et éligibilité résidence
• Verrouiller le budget global prix, droit d’enregistrement, notaire, éventuelle agence, frais administratifs
• Planifier le change pour respecter 85 % en MUR et le calendrier des appels de fonds
• Monter le dossier bancaire devise, durée, taux, garanties, assurance
• Organiser la résidence fiscale 183 jours ou 270 jours cumulés, coordination Europe
• Sécuriser la transmission testament mauricien, coordination avec votre notaire d’origine
Mot de la fin
À l’île Maurice, la fiscalité et le financement sont lisibles. C’est précisément ce qui permet de décider vite et bien. Mon rôle
• Poser les chiffres sans blabla
• Verrouiller la conformité et le calendrier
• Vous obtenir les meilleures conditions possibles auprès des bons acteurs
Vous avez un projet, un budget, un timing. Dites-moi où vous en êtes, et je vous prépare un scénario net et actionnable. On s’occupe de vous, de A à Z.
