Investir dans l’immobilier à l’île Maurice en 2025

Avantages, zones à cibler, chiffres utiles et méthode pour décider sereinement

Hello, je suis Stéphanie Koutchouk, fondatrice de Kezia Immobilier à l’île Maurice. Mon équipe accompagne les francophones qui veulent acheter, revendre, louer ou trouver un bien sur mesure à l’île Maurice.

Voici un guide clair pour comprendre pourquoi investir dans l’immobilier à l’île Maurice fait sens en 2025, comment choisir la bonne zone, quel budget prévoir, et comment éviter les pièges . On va à l’essentiel, avec des exemples concrets.

Pourquoi l’immobilier à l’île Maurice attire autant en 2025

L’île Maurice coche trois cases que les investisseurs recherchent : stabilité, lisibilité, qualité de vie. Traduction concrète pour votre projet.

• Cadre fiscal lisible à l’échelle internationale, pas de taxe foncière nationale ni de taxe d’habitation, environnement favorable à la détention de long terme.
• Capital patrimonial qui se tient bien dans la durée grâce à des zones profondes en demande locative et à des standards récents.
• Qualité de vie qui soutient la demande : écoles, santé, connectivité aérienne, climat, services.

Les vrais avantages pour un investisseur à l’île Maurice

• Net qui reste lisible dans le temps : pas de taxe foncière nationale qui ronge la rentabilité, charges de copropriété généralement maîtrisées si la résidence est sérieuse.
• Revente sereine sur les bons emplacements : pas d’impôt local sur la plus-value d’un bien patrimonial, ce qui facilite les arbitrages.
• Transmission simplifiée côté mauricien : cadre qui évite les couches de taxation récurrentes sur la détention et la transmission locale.
• Résidence possible par l’immobilier : sur des lots éligibles à partir d’un certain seuil, votre achat peut ouvrir un permis de résidence tant que vous restez propriétaire.
• Marché en montée qualitative : programmes récents, résidences sécurisées, services intégrés, gestion professionnelle.
• Diversification géographique : vous sortez d’une exposition 100 pour cent Europe tout en gardant une zone francophone-friendly.

Où investir à l’île Maurice selon votre objectif

Nord autour de Grand Baie et Pereybère
Adresse dynamique, commerces, restos, plages, demande locative profonde. Intéressant pour appartements en longue durée et courte durée bien opérée.

Ouest autour de Tamarin et Rivière Noire
Lifestyle, nature, marinas, sunsets. Terrain naturel pour villas et maisons familiales en séjour premium ou longue durée confort.

Centre autour de Moka
Praticité, écoles, santé, axes routiers. Idéal pour familles qui s’installent et pour des appartements au rapport qualité de vie trajets imbattable.

Mon réflexe terrain : on réduit à deux zones maximum avant de comparer les biens. Vous décidez plus vite et vous négociez mieux.

Combien prévoir : repères de prix et loyers 2025

On parle en euros pour se situer, fourchettes réalistes à affiner sur dossier.😉

• Autour de €250 000 : T2 T3 en résidence soignée, hors front de mer.
  • Longue durée typique : €900 à €1 300 par mois selon adresse et état.
• Autour de €450 000 : T3 T4 standing avec services ou petite villa mitoyenne.
  • Longue durée : €1 600 à €2 200 par mois.
  • Courte durée bien tenue : €130 à €280 la nuit selon saison et prestations.
• €900 000 et plus : villas premium 3 à 4 chambres, piscine.
  • Longue durée : €3 000 à €5 000 par mois.
  • Courte durée premium : €350 à €900 la nuit avec pics en très haute saison.

Ces niveaux supposent un bien proprement équipé, photos professionnelles, maintenance suivie et prix cohérentsavec la saison. Sans cela, l’occupation et le prix moyen glissent.

Achat livré ou achat sur plan à l’île Maurice

• Achat livré : vous vérifiez tout sur place, vous louez vite, vous voyez la copropriété fonctionner.
• Achat sur plan (VEFA) : paiements étalés, standards récents, personnalisation raisonnable, potentiel de valorisation si le promoteur est solide et l’adresse bien choisie.

Exemple, appartement livré au Nord
T3 meublé, €1 850 loyer mensuel, vacance faible, net lisible. Moins de surprises, décision rapide après visites.

Exemple, VEFA à Rivière Noire
T3 réservé €330 000, livraison 12 à 15 mois, mise en location longue durée €1 650 mensuels à la remise. Calendrier jalonné, visites techniques, standard neuf.

Comment choisir un bon produit : la grille simple

• Adresse micro : bruit, vis à vis, distance plage commerces, accès routier.
• Plan : circulation fluide, pas de m² perdus, lumière, rangements.
• Résidence : règlement, syndic sérieux, budget prévisionnel, état des communs.
• Gestion : opérateur crédible en courte durée, mandataire fiable en longue durée.
• Liquidité : demande locale et internationale, comparables de revente à proximité.

Si un bien coche adresse plus plan plus gestion, il coche souvent rentabilité et revente.

Financer un achat immobilier à l’île Maurice

• Banques locales : financement possible pour non-résidents selon dossier. Ratio souvent jusqu’à 60 % pour non-résident, parfois 70 % pour certains profils.
• Durée : généralement 10 à 20 ans, plus selon cas.
• Devise du prêt : roupie mauricienne si revenus locaux, EUR ou USD si revenus en devise. On aligne la dette sur vos flux.
• Plan de change : au moins 85 % du prix réglés en roupies mauriciennes après conversion. On cale les appels de fonds pour ne pas courir après la banque.
• Assurance et évaluation : anticipez pour accélérer l’émission de l’offre.

Astuce utile : présentez le même dossier à plusieurs banques, mêmes pièces, même tableau de revenus et charges. La comparaison devient lisible.

Rendements raisonnables et net réaliste

• Appartement bien placé
  • Longue durée : brut souvent 4 à 6 % avec vacance maîtrisée.
  • Courte durée bien opérée : brut 6 à 8 % si standard d’accueil sérieux.
  • Net après charges et fiscalité locale : fréquemment 3,5 à 5,5 % selon exécution.
• Villa premium
  • Brut 5 à 7 % si l’occupation est bien travaillée.
  • Net courant 3 à 5 %, sans taxe foncière nationale qui grignote la marge.

Le trio gagnant ne change pas : emplacement, état du bien, qualité du gestionnaire.

Fiscalité immobilière à l’île Maurice, l’essentiel à garder en tête

• Loyers de source mauricienne : imposition locale avec déduction des charges réelles.
• Revente d’un bien patrimonial : pas d’impôt local sur la plus-value au moment de vendre.
• Détention : pas de taxe foncière nationale ni taxe d’habitation.
• Transmission : pas de droits de succession côté mauricien.
• Résidence via l’immobilier : possible à partir d’un seuil d’investissement sur un lot éligible, permis valable tant que vous restez propriétaire.

Nous posons tout noir sur blanc dans un tableau simple, pour que vous voyiez le net et non seulement le brut.

Risques et comment les réduire

• Confondre résidence par l’achat et résidence fiscale : on aligne calendrier et présence physique si vous ciblez la résidence fiscale mauricienne.
• Sous-estimer les charges : copropriété, maintenance clim, jardin et piscine pour les villas. On chiffre avant.
• Choisir un lot mal positionné : vis à vis, bruit, plan. On prend le temps de comparer.
• Promesses d’occupation irréalistes : on demande des preuves, pas des slogans.
• Calendrier bancaire improvisé : on verrouille les décaissements face aux jalons si VEFA.

Chaque point se traite par de la documentation et du bon sens opérationnel. C’est notre métier.

Trois profils, trois stratégies à l’île Maurice

Investisseur patrimonial
Objectif net stable, détention long terme, revente sereine.

• Produit cible : appartement G plus 2 bien placé en longue durée.
• Résultat attendu : vacance faible, net lisible, arbitrage possible sans surprise fiscale locale.

Famille qui s’installe
Objectif cadre de vie, écoles, santé, budget prévisible.

• Produit cible : appartement familial ou maison à Moka ou au Nord, copropriété solide.
• Résultat attendu : quotidien simple, charges maîtrisées, calendrier fluide.

Nomade pro
Objectif flexibilité, pied à terre, optimisation hors usage personnel.

• Produit cible : T2 T3 au Nord en courte durée opérée ou en longue durée premium.
• Résultat attendu : usage quelques semaines, revenus le reste du temps, maintenance légère.

Exemples chiffrés pour se situer rapidement

Exemple, T3 au Nord en longue durée
Prix d’achat €380 000, meublé €12 000, loyer €1 900 mensuels. Charges courantes maîtrisées, vacance faible. Net réaliste après charges et fiscalité locale, lisible et sans surprise.

Exemple, villa 3 chambres à l’Ouest en courte durée opérée
Prix d’achat €980 000 , pack mobilier €35 000. Prix nuit €390 à €650 selon saison, occupation annualisée autour de 60 % avec opérateur qui prouve ses chiffres. Net supérieur à un bail longue durée, maintenance et standard d’accueil suivis.

Méthode simple pour décider vite et bien

1. Clarifier l’objectif : vivre, louer, mixer, transmettre.
2. Choisir la zone : deux zones maximum, visite serrée et comparables.
3. Valider le schéma : PDS, Smart City ou G plus 2 selon budget et usage.
4. Verrouiller le budget global : prix, enregistrement, notaire, éventuelle agence, mobilier, trésorerie de départ.
5. Plan de financement: montage, devise, calendrier d’appels de fonds, 85 % en roupies au règlement.
6. Stratégie locative : longue durée stable ou courte durée avec opérateur. On simule deux scénarios.
7. Sortie : revente probable, liquidité de la zone, profondeur de marché, délai moyen.

Avec cette trame, votre décision devient évidente.

Questions express sur l’investissement à l’île Maurice

• Puis-je obtenir un permis de résidence en achetant à l’île Maurice
→ Oui, sur des lots éligibles au dessus d’un seuil d’investissement, valable tant que vous restez propriétaire.

• La courte durée est-elle toujours plus rentable
→ Non. Elle peut surperformer si l’adresse est forte et l’opérateur sérieux. Sinon, la longue durée gagne en net réel.

• Dois-je payer en roupies mauriciennes
→ Oui, prévoyez qu’au moins 85 % du prix se règle en MUR après conversion.

• Combien de temps pour un achat livré
→ En moyenne 60 à 90 jours entre offre acceptée et remise des clés si financement calé.

• Un non-résident peut-il financer à l’île Maurice
→ Oui selon dossier, avec ratios et durées qui varient selon les banques et la devise.

• Faut-il un opérateur pour la courte durée
→ Fortement recommandé. On choisit sur preuves de taux d’occupation, pas sur promesses.

Check-list actionnable avant d’envoyer une offre

• Objectif clarifié et zone réduite à deux périmètres.
• Comparables récents et loyer cible réaliste.
• Lecture règlement de copropriété et budget prévisionnel.
• Dossier bancaire pré-validé, devise de dette choisie.
• Plan de change et calendrier d’appels de fonds.
• Stratégie locative tranchée, opérateur ou gestionnaire identifiés.
• Scénario de sortie envisagé, délais de revente réalistes.

Kezia Immobilier et votre projet à l’île Maurice

Kezia Immobilier, c’est une équipe à taille humaine basée à l’île Maurice. Nous gérons l’achat, la vente, , la location longue durée et la recherche sur mesure. Notre valeur ajoutée tient à une approche très terrain : sélection fine des adresses, comparables solides, due diligence de copropriété, scénarios chiffrés et mise en marché propre. Pour le notariat, la banque ou l’assurance, nous ne les faisons pas nous-mêmes, mais nous pouvons vous présenter des partenaires sérieux si vous le souhaitez. Vous gardez un interlocuteur unique côté immobilier, du premier appel à la remise des clés, puis à la location.

Et si vous voulez acheter ou louer, cliquez sur ce lien pour accéder à tous nos biens immobilier à l’île Maurice.