By Vous me demandez souvent ce qui fait la force du marché immobilier de luxe à l’Île Maurice. La réponse tient en trois mots
1. Qualité de vie
2. Sécurité juridique
3. Avenir
Dans ce guide, je vous donne une vision sans blabla. Des faits, des fourchettes de prix, des zones à privilégier, les régimes d’achat, la fiscalité utile, des exemples concrets et une check-list finale.
Hello, c’est moi, Stéphanie Koutchouk.
J’ai créé Kezia Immobilier en 2018 après plus de 15 ans d’expérience, pour aider expatriés, familles et investisseurs à naviguer simplement le luxe immobilier à l’Île Maurice. Basée dans le Nord, je partage ici mes retour terrains concrets, sans blabla. On commence souvent par une location longue durée pour prendre ses marques, puis on passe à l’achat quand tout s’aligne. Votre agente immobilière, je filtre les biens, j’explique clairement, je négocie pour vous et je sécurise le closing jusqu’à la remise des clés. Lets go ! 😜
Immobilier de luxe à l’Île Maurice, éviter les erreurs coûteuses, source : Keziaimmobilier-com
Tendances 2025 sur le luxe à l’Île Maurice
Ce que je vois sur le terrain
• Demande internationale soutenue pour les produits rares avec vue mer, golf signature et villas très privées
• Montée d’une demande pour le luxe discret et pratique avec proximité écoles et sécurité
• Appétit pour les résidences intégrées nouvelle génération qui combinent nature, sport, bien être, éducation et commerces
• Plus d’attention portée à la performance énergétique et à l’entretien dans le temps
• Processus d’achat plus professionnel avec due diligence complète et anticipation change financement
Immobilier de luxe à l’Île Maurice
Pourquoi l’île attire les acheteurs haut de gamme
• Un cadre de vie premium avec soleil toute l’année, écoles internationales, offre santé de bon niveau, connexions aériennes solides
• Un cadre juridique stable et pro business avec des régimes d’acquisition balisés pour les non citoyens
• Une valeur d’usage rare avec espace, intimité, vues lagon, golf et nature
• Une valeur patrimoniale résiliente car la demande internationale reste soutenue sur le segment prestige
• Un levier de résidence à long terme via des schémas éligibles pour certains achats
Qui achète dans le luxe à l’Île Maurice
Profils et usages
• Entrepreneurs et dirigeants en quête d’un hub de vie et de travail au soleil
• Familles expatriées qui s’installent d’abord en location longue durée puis achètent le bon bien au bon endroit
• Investisseurs patrimoniaux qui arbitrent vers un actif plaisir et résilient
• Jeunes retraités actifs qui veulent un pied à terre premium et un rythme de vie apaisé
Usages observés
• Résidence principale avec scolarisation sur place
• Résidence semi principale entre six et neuf mois par an
• Résidence secondaire patrimoniale rarement louée en courte durée par choix de confidentialité et d’entretien
Les zones clés du luxe
Où regarder selon votre style de vie
Nord dynamique et lifestyle
• Grand Baie
• Pointe aux Canonniers
• Péreybère
Ambiance marina, commerces, restaurants, écoles à proximité. Forte profondeur de marché. C’est notre cœur d’expertise chez Kezia Immobilier.
Ouest nature et couchers de soleil
• Tamarin
• Rivière Noire
Vues montagne et mer, clubs de sports nautiques, golfs, ambiance plus sauvage.
Est lagons carte postale et grands domaines
• Beau Champ
• Poste de Flacq
Grandes propriétés intégrées, golfs et lagon interminable. Rythme de vie plus calme.
Centre et plateaux
• Moka et environs
Proximité des écoles et du business district pour un luxe plus discret et pratique.
Comment choisir
• Temps de trajet réel entre domicile, écoles et travail
• Proximité des services et des clubs
• Exposition au vent et orientation
• Intimité et vis à vis
• Qualité de la copropriété et du syndic
Les régimes d’acquisition pour l’immobilier de luxe
Ce que vous devez vraiment savoir
À l’Île Maurice, un non citoyen peut acheter dans des cadres précis. Les plus courants sur le segment prestige
Property Development Scheme PDS
• Résidences haut de gamme dans des ensembles avec services
• Enveloppe paysagère soignée et standards de qualité élevés
• Certaines acquisitions à partir d’un seuil défini ouvrent un droit de résidence tant que vous détenez le bien
Integrated Resort Scheme IRS et Real Estate Scheme RES
• Précédents régimes toujours présents sur des domaines historiques
• Villas et résidences de grand standing avec golf ou lagon
Smart City Scheme SCS
• Villes intégrées avec résidentiel, commerces et bureaux
• Offre luxe moderne souvent avec écoles et équipements sur site
L’essentiel à retenir
• Le seuil d’investissement pour une résidence liée à un achat dans un schéma approuvé se situe autour de USD 375 000 en 2025 selon les règles en vigueur
• La validité de la résidence est liée à la détention du bien
• Les règles de change et de paiement nécessitent une anticipation sérieuse sur l’origine des fonds et leur conversion locale
Paliers de prix observés en luxe
Fourchettes indicatives à l’Île Maurice
Villas prestige
• Nord et Ouest avec villas modernes, piscine et jardin
• À partir d’environ 1 million USD pour des produits prime bien situés
• Ultra prime avec vues lagon direct ou golf signature au delà de 2 à 3 millions USD selon propriété
Appartements de standing
• Penthouses avec grandes terrasses et parfois piscine sur toit
• À partir de 500 000 à 900 000 USD selon zone et vue
• Vue mer frontale et finitions signature au delà du million
Domaines intégrés golf et lagon
• Villas signature sur grands terrains
• De 1,5 à 5 millions USD pour les références iconiques selon emplacement et surface
Ces fourchettes restent indicatives. La rareté, la vue, l’architecture, la qualité de construction et la gestion de copropriété créent des écarts marqués.
Fiscalité et coûts à intégrer
Panorama utile pour un achat luxe
À l’acquisition
• Droits d’enregistrement et frais administratifs variables selon le régime
• Émoluments notariaux
• Frais de dossier éventuels selon les autorités
En détention
• Pas d’impôt sur la fortune
• Impôt sur le revenu à taux unique sur les revenus mauriciens
• Pas d’impôt sur les plus values à la revente
• Charges de copropriété et entretien à budgéter sérieusement surtout pour les villas avec jardin et piscine
À la revente
• Droits et taxes selon le régime et la réglementation en vigueur l’année de la vente
• Honoraires d’agence
• Documentation technique à jour avec plans as built et garanties constructeurs
Parlons vrai. La fiscalité est attractive mais ce qui fait la performance globale c’est la qualité du bien, la tenue dans le temps de la copropriété et la liquidité à la revente.
Financement et change
Comment sécuriser cette étape
• Structuration en devises et conversion locale à anticiper
• Pré accord bancaire ou financement international si nécessaire
• Preuve d’origine des fonds conforme
• Clauses de contrat qui protègent vos délais et pénalités
• Vérification des assurances décennales et dommages ouvrage sur le neuf
Les trois erreurs fréquentes en immobilier de luxe à l’Île Maurice
À éviter absolument
• Acheter pour la photo et oublier le quotidien avec exposition au vent, intimité, circulation et bruits
• Négliger la coprop riété avec budgets, syndic et travaux planifiés
• Sous estimer l’entretien du jardin et de la piscine dans la durée
Comment évaluer un bien vraiment premium
Ma grille simple et concrète
• Emplacement exact et non une adresse générique
• Qualité des accès et du voisinage
• Intimité réelle entre maison, jardin et piscine
• Architecture cohérente et matériaux durables
• Finitions avec menuiseries, climatisation et étanchéité bien exécutées
• Gestion de copropriété et qualité du syndic
• Historique du bien et documentation complète
• Potentiel de revente avec profondeur de marché, rareté et atouts distinctifs
Immobilier de luxe et résidence
Le point clair
• Un achat au sein d’un schéma approuvé au delà du seuil défini peut donner droit à une résidence liée à la détention
• La résidence n’est pas un permis de travail et nécessite un statut adapté si vous exercez une activité
• Les règles évoluent et l’éligibilité exacte doit être vérifiée avant la signature
Check list express avant d’acheter
Un parcours en sept étapes
• Définir le style de vie souhaité et la zone Nord, Ouest, Est ou Centre
• Lister vos impératifs et non négociables avec intimité , vue, écoles et budget
• Valider le régime d’acquisition adapté PDS, IRS, RES, Smart City
• Obtenir les pré validations financement , change et KYC
• Faire une short list qualifiée et visiter avec une grille d’analyse en main
• Négocier sur pièces avec devis travaux, procès verbaux d’assemblée et garanties
• Sécuriser le closing avec calendrier de fonds et assurances
source : wikipedia
Ce que fait Kezia Immobilier pour vous
Luxe, immobilier, Île Maurice en mode concret
L’immobilier de Luxe à l’Île Maurice : Kezia Immobilier vous aide à le trouver : source : Stéphanie Koutchouk
• Expertise du Nord de l’Île Maurice avec retours terrain quotidiens
• Accompagnement en location longue durée pour prendre vos marques avant l’achat
• Sélection rigoureuse des biens luxe qui tiennent la distance
• Lecture critique des dossiers juridiques et de copropriété
• Négociation au juste prix et orchestration du closing jusqu’à la remise des clés
• Un interlocuteur unique et disponible
Basée dans le Nord de l’Île Maurice, Kezia Immobilier accompagne expatriés, familles et investisseurs sur l’achat, la vente et la location longue durée de biens de qualité . Plus de 15 ans d’expérience terrain, une équipe à taille humaine, un conseil clair et une négociation au juste prix. Notre mission est de transformer votre projet mauricien en installation sereine et investissement maîtrisé.
En résumé
Ce qu’il faut retenir sur l’immobilier de luxe à l’Île Maurice
• Un marché porté par un art de vivre unique et un cadre juridique lisible
• Des régimes d’acquisition clairs et une demande internationale soutenue
• La réussite de votre projet repose sur la qualité du bien, la maîtrise du processus et le choix du bon partenaire local
Parlons de votre projet. Si vous visez l’immobilier de luxe à l’Île Maurice, on avance pas à pas. On valide la zone, on cadre le cahier des charges, on sélectionne peu mais bien et on sécurise chaque étape. Contactez moi et je vous trace un chemin simple et serein.