By Le 23 octobre 2026, nous avions six appartements à vendre à Trou aux Biches sur notre site. Le plus abordable affichait 310 000 euros pour 94 m². Le plus grand, un penthouse de 345 m² à 300 mètres de la plage, était proposé à 35,96 millions de roupies.
Entre les deux, il y a un monde. Et c’est exactement ce que cet article va vous aider à lire : ce que vaut vraiment un appartement à Trou aux Biches, ce qu’un étranger a le droit d’acheter, et ce qui fait monter ou baisser la facture finale.
La réponse courte, d’abord. Oui, un acheteur étranger peut acheter un appartement à Trou aux Biches. Il faut un immeuble d’au moins un rez-de-chaussée plus deux étages (R+2) et un prix minimum de 6 millions de roupies. L’Economic Development Board (EDB) doit aussi donner son accord préalable. Les annonces en cours sont visibles sur kezia.mu, avec les appartements à vendre dans le nord.
Trou aux Biches : pourquoi les appartements partent vite
Trou aux Biches est un village du nord-ouest de l’île Maurice, posé sur un lagon calme, entre Mont Choisy et Pointe aux Piments. Grand Baie est à quelques minutes en voiture. C’est l’une des zones où l’on reçoit le plus de demandes d’achat d’appartement, et ce n’est pas un hasard.
Ce qui attire nos acheteurs, on l’entend en rendez-vous toutes les semaines :
- La plage publique, longue, peu profonde, baignable presque toute l’année
- La vie à pied : commerces, restaurants, cafés et débarcadère proches, sans prendre la voiture pour chaque course
- Le calme, plus résidentiel que le centre de Grand Baie
- Un parc d’appartements récent, souvent en petites résidences sécurisées avec piscine commune
Résultat : l’offre d’appartements accessibles aux étrangers reste limitée, et les biens bien placés ne restent pas longtemps en vitrine. Le marché d’ici n’a rien d’un marché de masse. C’est un marché de petites résidences, où chaque emplacement compte.
Si vous hésitez encore entre un appartement et une villa, nous avons détaillé l’autre option dans notre guide pour acheter une maison à Trou aux Biches. Les règles, les budgets et les pièges ne sont pas les mêmes.
Prix d’un appartement à Trou aux Biches : ce que montrent les annonces
Il n’existe pas de prix moyen officiel au mètre carré publié pour Trou aux Biches. Aucun organisme public ne suit ce chiffre à l’échelle d’un village. Plutôt que de vous donner une moyenne inventée, voici les six appartements réellement à vendre sur kezia.mu au 23 octobre 2026.
| Appartement | Surface | Chambres | Prix affiché | Classement de l’annonce |
|---|---|---|---|---|
| Copropriété calme, rez-de-chaussée avec jardin ou étage avec terrasse | 94 m² | 2 | 310 000 € | R+2 |
| Proche commerces et plage, tout à pied | 85 m² | 2 | à partir de 340 000 € | R+2 |
| Rez-de-chaussée d’un triplex, près du débarcadère | 120 m² | 3 | Rs 12 500 000 | sans mention R+2 |
| 2e étage avec ascenseur, résidence en construction | 102 m² | 3 | Rs 14 500 000 | R+2 |
| 2e étage, résidence sécurisée, 300 m de la plage | 160 m² | 3 | Rs 22 160 000 | R+2 |
| Penthouse avec ascenseur privatif, 300 m de la plage | 345 m² | 3 | Rs 35 960 000 | R+2 |
Source : annonces de vente Kezia Immobilier sur kezia.mu, relevé du 23 octobre 2026. Les prix évoluent, certains biens se vendent vite : ce tableau est une photographie, pas une grille fixe.
Ce que ce tableau dit vraiment
Trois choses sautent aux yeux quand on regarde ces annonces de près.
- Dans notre sélection, les deux-chambres démarrent à 310 000 euros. À Trou aux Biches, les petites surfaces accessibles aux étrangers restent rares.
- La surface ne fait pas tout le prix. Le 120 m² en rez-de-chaussée de triplex est affiché moins cher que le 102 m² en R+2. Le classement de l’immeuble, l’étage et l’état du bien comptent autant que les mètres carrés.
- La distance à la plage crée l’écart. Les deux biens à 300 mètres du lagon sont les plus chers du lot, et de loin.
Sur les annonces en roupies, le prix au mètre carré va d’environ 104 000 roupies (le triplex et le penthouse) à environ 142 000 roupies (le 102 m² en construction). Ce n’est pas une moyenne de marché. C’est un ordre de grandeur, calculé sur quatre annonces réelles.
Bon, et pourquoi certains prix sont en euros et d’autres en roupies ? Simple : c’est le vendeur qui choisit la devise de son annonce. Pour comparer, faites toujours la conversion au taux du jour, et posez la question de la devise de paiement avant toute offre.
Acheter un appartement à Trou aux Biches quand on est étranger
Un étranger ne peut pas acheter n’importe quel appartement à l’île Maurice. La loi qui encadre ces achats, le Non-Citizens (Property Restriction) Act, prévoit plusieurs voies précises. Pour un appartement à Trou aux Biches, deux cadres reviennent dans presque tous nos dossiers.
L’appartement en R+2 : la voie la plus courante
Un non-citoyen peut acheter un appartement dans un immeuble d’au moins un rez-de-chaussée plus deux étages. Le prix minimum est de 6 millions de roupies, ou l’équivalent en devise étrangère. L’achat demande l’autorisation préalable de l’EDB, selon les lignes directrices publiées par l’EDB.
Concrètement, sur les six annonces du tableau, cinq sont classées R+2. Le sixième, le rez-de-chaussée de triplex, ne porte pas cette mention. Pour un acheteur étranger, c’est la première chose à vérifier avant même de visiter.
Les programmes agréés (PDS et anciens régimes IRS, RES)
Les programmes agréés par l’EDB, comme le Property Development Scheme (PDS), sont l’autre voie. Ils concernent surtout des villas et des appartements dans des résidences pensées dès le départ pour les acheteurs étrangers, avec services et gestion commune.
À Trou aux Biches, la majorité des appartements que nous voyons passer relèvent du cadre R+2. Les programmes agréés existent dans le nord, mais ils concernent plus souvent des villas.
Et le permis de résidence ?
Acheter un appartement ne donne pas automatiquement le droit de vivre à Maurice. Selon l’EDB, un achat d’au moins 375 000 dollars américains en R+2 ou dans un programme agréé rend l’acheteur éligible à un permis de résidence. En dessous, vous êtes propriétaire, mais votre séjour suit les règles habituelles de visa.
Voilà le piège que peu d’acheteurs voient venir. À 310 000 ou 340 000 euros, vous êtes tout près du seuil de 375 000 dollars. Selon le taux de change au moment de l’achat, vous pouvez passer au-dessus ou rester en dessous. Si le permis de résidence compte dans votre projet, faites valider ce point avant l’offre, pas après.
Le scénario qu’on veut vous éviter : tomber amoureux d’un deux-chambres autour de 330 000 euros, signer vite, puis découvrir que le prix ne suffit pas pour le permis de résidence. Le bien peut être parfait. Si le calcul n’a pas été fait avant, il est trop tard.
Les frais à prévoir en plus du prix d’achat
Le prix affiché n’est jamais le prix final. Pour un achat d’appartement à Trou aux Biches par un non-citoyen, voici les postes à mettre dans votre budget dès le premier jour.
- Les droits d’enregistrement : 5 % pour les non-citoyens. La hausse à 10 % prévue par la loi de finances 2025 a été supprimée. C’est le Finance Act 2026, promulgué le 12 août 2026 et publié par la Mauritius Revenue Authority (MRA), qui l’a annulée.
- Les frais de notaire, à faire chiffrer par écrit avant la promesse de vente.
- Les frais liés au dossier EDB, pour l’autorisation d’achat.
- Les charges de copropriété, payées chaque mois ou chaque trimestre : entretien, piscine, gardiennage, assurance de l’immeuble.
- L’ameublement, si le bien est vendu vide et que vous voulez y vivre ou le louer rapidement.
Ces montants changent d’un bien à l’autre. Demandez une simulation complète, datée, et vérifiez qu’elle tient compte du Finance Act 2026. Beaucoup de simulations qui circulent encore datent d’avant.
La taxe additionnelle de 10 % : qui la paie ?
Le Finance Act 2026 a créé une taxe additionnelle de 10 %. Elle est à la charge du vendeur, pas de l’acheteur. Elle vise les appartements R+2 situés sur des terres de l’État ou sur les Pas Géométriques, la bande côtière qui appartient historiquement à l’État.
Pourquoi ça vous concerne quand même ? Parce qu’à Trou aux Biches, on est en bord de lagon. Un vendeur qui doit payer 10 % de plus peut chercher à les répercuter sur son prix. Demandez toujours au notaire le statut exact du terrain : terrain privé, terres de l’État ou Pas Géométriques. La réponse change la négociation.
Neuf, revente ou sur plan : quel appartement choisir à Trou aux Biches ?
Les annonces du moment montrent bien les trois cas de figure. Chacun a sa logique, et chacun a ses risques.
La revente vous permet de visiter le bien réel, de voir l’état de l’immeuble et de parler aux voisins. Vous savez ce que vous achetez. Le revers : il faut éplucher l’historique de la copropriété, les travaux votés et les charges des dernières années.
Le neuf ou la rénovation récente limite les mauvaises surprises techniques à court terme. Dans notre relevé, le deux-chambres à 310 000 euros fait partie d’un projet de rénovation de copropriété. Vérifiez quand même ce qui a été refait, et ce qui ne l’a pas été.
L’achat sur plan, comme le 102 m² au 2e étage d’une résidence en construction, permet souvent de choisir son étage et son exposition. En contrepartie, vous achetez un projet. Il faut vérifier les garanties, le calendrier des appels de fonds et la date de livraison prévue.
Pour comparer avec la commune voisine, nous avons fait le même travail sur le marché des appartements à Mont Choisy. Les deux zones se touchent, mais les profils de biens diffèrent.
Les vérifications à faire avant de signer
Voici la liste qu’on passe avec chaque acheteur, dans cet ordre, avant toute promesse de vente.
- Le classement de l’immeuble : R+2 réel, ou programme agréé. Sans ça, pas d’achat possible pour un étranger.
- Le prix minimum : au moins 6 millions de roupies pour un R+2, et le seuil de 375 000 dollars si vous visez le permis de résidence.
- Le statut du terrain : privé, terres de l’État ou Pas Géométriques.
- Le règlement de copropriété : usage autorisé, location possible ou non, animaux, travaux.
- Les charges réelles : les trois derniers appels de charges, pas une estimation orale.
- Les travaux à venir : toiture, étanchéité, ascenseur, piscine.
- L’exposition : humidité, ventilation, ensoleillement, surtout en rez-de-chaussée.
Le principe de la copropriété est proche de ce que vous connaissez en France : des parties privatives, des parties communes et des charges partagées. Les détails pratiques, eux, se lisent dans le règlement de chaque immeuble.
Un détail qu’on répète souvent : visitez à deux moments différents de la journée. Un appartement en rez-de-jardin peut être lumineux à 10 h et très sombre à 16 h. Ça ne se voit jamais sur les photos.
Acheter pour louer : ce qu’il faut savoir à Trou aux Biches
Beaucoup d’acheteurs pensent louer leur appartement les mois où ils ne sont pas à Maurice. C’est possible, mais pas n’importe comment.
La location longue durée est la plus simple à organiser, et la demande est réelle à Trou aux Biches. Familles expatriées, retraités, actifs qui travaillent dans le nord : on reçoit des demandes de location toute l’année. Un deux-chambres meublé, proche de la plage et des commerces, trouve généralement preneur.
Avant d’acheter dans ce but, vérifiez trois points :
- le règlement de copropriété autorise bien la mise en location
- les charges restent compatibles avec le loyer que vous visez
- quelqu’un sur place peut gérer les entrées, les sorties et les petites réparations
Sur ce dernier point, Kezia vous met en relation avec des partenaires de conciergerie qui suivent le bien en votre absence. Ce n’est pas un détail : un appartement inoccupé pendant la saison des pluies se dégrade vite.
Et la rentabilité ? On ne vous donnera pas de pourcentage générique. Elle dépend du prix d’achat, des charges, du mobilier et du taux d’occupation réel. On fait le calcul bien par bien, avec des loyers observés dans le quartier.
Les erreurs qu’on voit le plus souvent
Après plus de 10 ans sur le marché mauricien, on voit revenir les mêmes faux pas chez les acheteurs d’appartement dans le nord.
Négocier avant de vérifier l’éligibilité. Certains acheteurs passent des semaines à discuter du prix d’un bien qu’ils n’ont pas le droit d’acheter. L’éligibilité se vérifie avant toute offre. Toujours.
Comparer des prix dans deux devises sans convertir. Un bien à 310 000 euros et un autre à 14,5 millions de roupies ne se comparent pas à l’œil. Faites le calcul au taux du jour.
Oublier les charges de copropriété. Une belle piscine commune et un gardien 24 h sur 24 ont un coût. Il apparaît chaque trimestre, pendant des années.
Signer sur la base d’une ancienne simulation fiscale. Les règles ont bougé en 2025, puis en 2026. Une simulation du printemps peut être fausse aujourd’hui.
Un appartement à Trou aux Biches se choisit d’abord sur son cadre juridique, ensuite sur sa vue. Dans l’autre sens, on prend des risques inutiles.
Ce qu’on nous demande sur l’achat d’un appartement à Trou aux Biches
Combien de temps faut-il pour acheter un appartement à Trou aux Biches ?
Comptez généralement quelques mois entre la promesse de vente et l’acte définitif, car l’autorisation de l’EDB s’ajoute aux démarches classiques. Le délai réel dépend du dossier, du notaire et de la réactivité de chaque partie.
Peut-on acheter un appartement à Trou aux Biches à distance ?
Oui, une grande partie du processus peut se faire à distance, avec une procuration notariée pour la signature. On conseille quand même au moins une visite sur place, ou une visite vidéo détaillée faite par quelqu’un de confiance.
Un appartement en rez-de-chaussée est-il accessible aux étrangers ?
Oui, si l’immeuble compte au moins un rez-de-chaussée plus deux étages et que le prix respecte le minimum de 6 millions de roupies. C’est l’immeuble qui compte, pas l’étage de votre appartement.
Faut-il une banque mauricienne pour acheter ?
Pas forcément pour l’achat comptant, mais le paiement doit passer par des circuits traçables, généralement via le notaire. Pour un financement local, les conditions varient selon les établissements et votre profil : renseignez-vous tôt.
Peut-on revendre facilement un appartement à Trou aux Biches ?
Un appartement bien placé, éligible aux étrangers et bien entretenu se revend dans de bonnes conditions, car l’offre reste limitée dans la zone. La revente demande aussi une autorisation, à anticiper dans votre calendrier.
Vous voulez savoir si un appartement précis à Trou aux Biches est accessible à votre profil, et ce qu’il vous coûtera vraiment, frais compris ? Envoyez-nous la référence de l’annonce : on vous répond avec les bonnes vérifications, avant la moindre offre 🙂
Acheter un appartement dans le nord de l’île Maurice, c’est d’abord une question de cadre : le bon immeuble, le bon prix, le bon statut de terrain. Depuis plus de 10 ans, notre équipe franco-mauricienne accompagne des acheteurs en quête d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif. On s’occupe de la sélection des biens jusqu’à la mise en relation avec le notaire. Location longue durée et conciergerie via nos partenaires prennent ensuite le relais. Parlez-nous de votre projet à Trou aux Biches.