By Hello, moi c’est Stephanie, et la fiscalité c’est souvent le sujet que les acheteurs abordent en dernier, alors qu’il devrait être dans les premières questions. Parce qu’à l‘Île Maurice, la fiscalité peut être un vrai avantage compétitif par rapport à d’autres marchés. Encore faut-il comprendre comment elle fonctionne, ce que vous allez payer, et ce que vous ne paierez pas.
Voici un tour d’horizon honnête de la fiscalité immobilière à Maurice pour un acheteur étranger, sans jargon inutile.
Pourquoi l’Île Maurice attire fiscalement les investisseurs
Maurice est une juridiction à fiscalité avantageuse. Pas un paradis fiscal au sens péjoratif, mais un pays qui a structurellement fait le choix d’une fiscalité légère pour attirer les investisseurs étrangers et les résidents. Le taux d’imposition sur le revenu est plafonné à 15 %. Il n’y a pas d’impôt sur les plus-values, pas de droits de succession sur les biens immobiliers pour les non-résidents dans la plupart des cas, et pas de taxe sur la fortune.
Pour un acheteur étranger qui compare Maurice à la France, à la Belgique ou à la Suisse, la différence est substantielle.
Mais concrètement, qu’est-ce que ça veut dire pour votre projet immobilier ?
Les frais d’acquisition : ce que vous payez à l’achat
Les droits d’enregistrement
L’achat d’un bien immobilier à l’Île Maurice est soumis à des droits d’enregistrement. Le taux standard est de 5 % de la valeur de la transaction.
Ce taux s’applique dans la majorité des cas. Il existe des conditions particulières pour certains régimes d’acquisition (PDS, IRS, Smart City) où les droits peuvent être différents ou inclus dans la structure du programme. Votre notaire mauricien vous précisera le montant exact selon le type de bien et le régime d’acquisition.
Les frais de notaire
Les honoraires du notaire représentent environ 1 à 1,5 % du prix de vente. Le notaire est le pivot de la transaction à Maurice, comme en France : il rédige et authentifie les actes, vérifie les titres de propriété, et sécurise la transaction des deux côtés.
Si vous achetez à distance, votre notaire mauricien sera aussi votre interlocuteur principal pour la rédaction de la procuration, la vérification des documents, et la coordination de la signature.
Le timbre fiscal et autres frais
Des frais annexes s’ajoutent à l’acte : timbre fiscal, frais d’enregistrement au cadastre, frais de transfert de propriété. L’ensemble de ces frais représente généralement 0,5 à 1 % supplémentaire.
En résumé : prévoyez entre 5 et 7 % du prix d’achat pour l’ensemble des frais d’acquisition. C’est le chiffre à intégrer dans votre enveloppe globale dès le départ.
La fiscalité pendant la détention du bien
La taxe foncière (Land Tax)
Il existe à Maurice une taxe annuelle sur la propriété foncière. Son montant est généralement modeste par rapport aux taxes foncières européennes. Elle est calculée en fonction de la valeur cadastrale du bien et de sa localisation.
Les montants varient selon les communes et la nature du bien. Pour une villa ou un appartement résidentiel, comptez des montants annuels bien inférieurs à ce que vous paieriez en France pour un bien comparable.
Pas d’impôt sur la fortune
Maurice ne prélève pas d’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ou sur la fortune au sens large. Pour les acheteurs français soumis à l’IFI en France, c’est un point important à analyser avec leur fiscaliste : la localisation du bien à Maurice ne fait pas disparaître les obligations fiscales françaises, mais la structure de détention du bien peut influencer l’exposition globale.
Ce point mérite un conseil fiscal personnalisé, pas une réponse générique.
Si vous louez votre bien : la fiscalité des revenus locatifs
Pour un non-résident
Si vous louez votre bien à l’Île Maurice et que vous résidez en France, la question est de savoir où et comment les revenus locatifs seront imposés.
La convention fiscale entre la France et l’Île Maurice prévoit en règle générale que les revenus immobiliers sont imposables dans l’État où est situé le bien. Donc, vos revenus locatifs mauriciens seront déclarés et imposés à Maurice.
Le taux d’imposition mauricien sur les revenus locatifs pour les non-résidents est de 15 %. Il est prélevé à la source dans la plupart des cas.
Ces revenus restent en général à déclarer en France pour éviter la double imposition, mais avec un crédit d’impôt ou une exonération selon les mécanismes prévus par la convention. Ce point doit être validé avec un fiscaliste spécialisé en fiscalité internationale, car les règles évoluent et votre situation personnelle compte.
La TVA
La location longue durée de biens résidentiels est généralement exonérée de TVA à Maurice. La location saisonnière ou meublée peut être soumise à des règles différentes. À vérifier selon votre mode de mise en location.
La fiscalité à la revente : les plus-values
C’est l’un des arguments les plus cités par les investisseurs : il n’y a pas d’impôt sur les plus-values immobilières à l’Île Maurice pour les non-résidents.
Si vous achetez un bien 400 000 euros, que vous le revendez 600 000 euros dix ans plus tard, la plus-value de 200 000 euros n’est pas taxée à Maurice.
En revanche, si vous êtes résident fiscal français au moment de la vente, la France peut revendiquer un droit à imposition sur cette plus-value selon les règles de la convention fiscale. Encore une fois : conseil fiscal personnalisé indispensable.
L’acquisition sous une structure societaire
Certains acheteurs étrangers acquièrent des biens immobiliers à Maurice via une structure sociétaire (société civile, holding). Cela peut avoir des avantages en termes de transmission, de gestion, ou d’optimisation fiscale globale.
C’est une option à étudier au cas par cas avec un avocat fiscaliste, pas une solution universelle. Les frais de création et de gestion d’une structure doivent être mis en regard des bénéfices réels dans votre situation.
Ce que vous devez retenir
La fiscalité mauricienne est globalement favorable aux investisseurs étrangers : frais d’acquisition modérés (5-7 %), pas d’impôt sur les plus-values locales, pas de taxe sur la fortune, imposition des revenus locatifs à 15 %.
Mais “favorable” ne veut pas dire “sans obligation”. Les règles varient selon votre résidence fiscale, votre nationalité, le mode de détention du bien et la convention fiscale entre Maurice et votre pays d’origine. Et elles évoluent.
Chez Kezia, on vous accompagne sur la compréhension du marché et des dispositifs d’acquisition. Pour la stratégie fiscale personnalisée, on vous oriente vers les bons experts locaux : avocats fiscalistes, comptables, conseillers en gestion de patrimoine qui connaissent les deux marchés.
Pour consulter les biens disponibles à l’Île Maurice, rendez-vous sur kezia.mu.