Acheter une maison à l’île Maurice en 2026, c’est un projet qui mélange rêve, stratégie et réalité terrain. On imagine les plages, le climat doux, la douceur de vivre… et puis très vite, on réalise qu’il faut surtout comprendre le marché, les prix, les zones, les types de maisons et les formalités. Ce guide est là pour vous aider à y voir clair, sans blabla inutile, juste du concret.

Hello, je suis Stéphanie Koutchouk, fondatrice de Kezia Immobilier. Depuis plus de sept ans, j’accompagne des expatriés, des familles et des investisseurs dans leur achat maison île Maurice, avec une approche très terrain et une vraie proximité. Vous allez avoir ici les repères essentiels pour choisir la bonne maison, au bon prix, dans la bonne zone.😉

Achat maison île Maurice : comprendre les différences de prix

Le marché immobilier à l’île Maurice est varié. On peut acheter une petite maison à prix accessible comme une villa luxueuse proche des plages. Tout dépend de la zone, du standing, de l’état, des prestations, du terrain et du potentiel locatif.

Voici comment se répartissent généralement les budgets.

Autour de 150 000 € à 250 000 € : l’entrée de gamme confortable

Dans cette tranche, on trouve des maisons simples, souvent dans des zones résidentielles hors littoral.
Elles conviennent parfaitement pour un premier achat maison île Maurice ou pour un investissement long terme.

• Situées plutôt dans des quartiers plus calmes ou légèrement en retrait des plages.
• Maisons fonctionnelles, parfois à rafraîchir, souvent sans piscine.
• Intéressant pour se créer un point de chute et éviter les prix côtiers.
• Peut fonctionner en location longue durée si l’adresse est bien ciblée.

Autour de 300 000 € à 450 000 € : le cœur du marché résidentiel

C’est le budget le plus courant pour les expatriés.

• Maisons plus modernes ou récemment rénovées.
• Zones recherchées comme Pereybère, Bain Boeuf, Calodyne, Trou aux Biches ou Moka.
• Possibilité d’avoir une petite piscine, un jardin agréable, des finitions plus actuelles.
• Un bon compromis entre qualité, confort et localisation.

Autour de 500 000 € à 800 000 € : la montée en gamme

À partir de 500 000 €, on entre dans le segment des maisons plus abouties.

• Design plus contemporain.
• Prestations supérieures.
• Proximité de la mer dans certaines zones du nord ou de l’ouest.
• Piscine, belle terrasse, jardin entretenu.
• Très recherché par les familles qui s’installent à l’année.

Autour de 1 000 000 € à 1 500 000 € : les maisons haut de gamme

Là, on parle de finitions haut niveau, d’architecture plus travaillée et d’un environnement plus exclusif.

• Matériaux soignés, beaux volumes, atmosphère premium.
• Souvent situées dans des zones comme Grand Baie, Cap Malheureux, Tamarin ou Rivière Noire.
• Maisons pensées pour une vraie qualité de vie.
• Attractives aussi bien pour y vivre que pour un investissement patrimonial.

Au-delà de 2 000 000 € : le très haut standing

Ce sont les villas signature. Celles qui marquent. Celles qui se revendent très bien.

• Piscines à débordement, jardins luxuriants, sécurité haut niveau.
• Large terrain, intimité parfaite, prestations exceptionnelles.
• Souvent dans des éco-villages premium ou dans les quartiers les plus prisés de l’île Maurice.
• Idéal pour un projet patrimonial haut de gamme.

Achat maison île Maurice : les zones à connaître avant de se lancer

L’île Maurice n’a pas un marché homogène. Chaque zone a son style, ses prix, son rythme.

Le Nord : Grand Baie, Cap Malheureux, Pereybère

C’est la zone la plus demandée pour les expatriés.

• Vie dynamique, plages, activités, restaurants.
• Très forte demande locative longue durée.
• Les prix grimpent vite près de la mer.
• Le coin le plus international de l’île Maurice.

L’Ouest : Tamarin, Rivière Noire

Plus nature, plus sauvage, mais tout aussi prisé.

• Montagnes , sunsets incroyables, lifestyle sportif.
• Biens premium et villas contemporaines.
• Parfait pour ceux qui veulent un rythme plus calme mais qualitatif.

Le Centre : Moka, Highlands

Pratique, vivant, structuré.

• Écoles, centres commerciaux, business hubs.
• Prix plus raisonnables pour un très bon confort de vie.
• Idéal pour une installation à long terme.

L’Est et le Sud

Plus sauvage, plus authentique. Moins d’expatriés, mais des maisons magnifiques dans des environnements préservés.

Achat maison île Maurice : démarches et points clés

Comprendre les règles d’achat pour les non-citoyens

Sous certains programmes (PDS, Smart City, G+2), un étranger peut acheter.
Au-delà de 375 000 USD, vous obtenez un permis de résidence lié au bien.

Financements possibles

Oui, des banques mauriciennes financent aussi les non-résidents.
Il faut monter un dossier solide.
Et choisir une devise de prêt alignée sur vos revenus (MUR, EUR ou USD).

Frais d’achat à anticiper

• 5 pour cent de droits d’enregistrement
• Environ 1 pour cent de notaire
• Environ 2 pour cent d’agence selon les cas
• Conversion en roupies mauriciennes pour environ 85 pour cent du prix

Bien auditer la maison avant d’acheter

• État technique
• Charges
• Historique du bien
• Qualité du voisinage
• Potentiel de revente
• Conformité urbanistique

Votre achat maison île M aurice doit être solide aujourd’hui et demain.

FAQ : Les 15 questions que vous vous posez sur l’achat d’appartements et de maisons à l’île Maurice

1.Est-ce qu’un non-résident peut acheter un bien immobilier à l’île Maurice?

Réponse : Oui un non-résident peut acheter sous certaines conditions, notamment s’il s’agit d’un projet dans le cadre d’un “Property Development Scheme” (PDS), d’un “Integrated Resort Scheme” (IRS) ou d’un “Smart City Scheme”. Il faut vérifier que le projet est bien agréé pour vente à des étrangers.

2.Quels sont les frais annexes en plus du prix d’achat (taxes, droits de mutation, frais notariaux, etc.)?

Réponse : Il faut prendre en compte les frais d’enregistrement auprès du governement, les honoraires du notaire, éventuellement des frais d’agence, et parfois des droits supplémentaires selon le secteur ou le type de bien. Ce coût varie selon le prix du bien.

3.Quel budget faut-il prévoir pour un premier achat modéré (appartement d’entrée de gamme) et pour un bien haut de gamme?

Réponse : Pour un petit appartement modéré le budget pourrait correspondre à une tranche d’entrée (à adapter selon l’île et la zone), alors qu’une villa ou un appartement haut de gamme nécessitera un budget bien plus important. Il faut aussi anticiper les charges de copropriété ou d’entretien pour le haut de gamme.

4. Est-ce qu’on peut financer l’achat via un prêt immobilier et quelles sont les conditions pour un étranger

Réponse : Certaines banques locales accordent des prêts aux non-résidents mais les conditions sont souvent plus strictes qu’en France. Il faut préparer un dossier solide (apport, revenu stable, justificatifs) et parfois accepter des taux ou garanties plus élevés.

5. Quels sont les délais pour finaliser un achat (de la réservation à la remise des clés)

Réponse : Cela dépend si le bien est prêt ou en construction. Pour un bien existant l’enregistrement et l’acte peuvent prendre plusieurs semaines. Pour un bien en construction il faut additionner le délai de construction, les inspections, la clearance administrative.

6. Comment s’assurer de la qualité de la construction et de la conformité avant d’acheter

Réponse : Il est conseillé d’inspecter le bien, de demander les documents officiels d’autorisation, d’engager un expert local pour vérifier structure, plomberie, conformité aux normes. Cela limite les mauvaises surprises.

7. Est-ce qu’il y a des restrictions d’usage selon le type d’achat (résidence personnelle, location long terme, location saisonnière)

Réponse : Oui selon le schéma d’achat (PDS, IRS, Smart City), l’usage peut être limité. Certains biens autorisent la résidence principale ou secondaire, d’autres l’investissement locatif, mais il faut vérifier le titre de propriété.

8. Quels sont les coûts récurrents après l’achat (taxe foncière, charges de copropriété, entretien, services)

Réponse : Il faut prévoir les charges de copropriété si applicable, les frais d’entretien, éventuellement des frais de service, d’électricité, d’eau, d’assurance, et des taxes locales selon la région.

9. Quel type de rendement locatif peut-on espérer si on loue le bien (longue durée ou saisonnière)

Réponse : Le rendement dépend de l’emplacement, de la qualité du bien, du marché locatif local. Un petit appartement peut offrir un rendement correct pour longue durée tandis qu’une villa dans un quartier prisé peut offrir un bon rendement saisonnier. Il faut analyser le marché local.

10. Est-ce qu’il y a un risque de change ou de fluctuations monétaires si on achète depuis l’étranger?

Réponse : Oui si vous financez l’achat en euros ou une autre devise puis payez en roupies mauriciennes, les variations de change peuvent impacter le coût final ou la revente. Il faut en tenir compte dans votre budget global.

11. Quelle est la procédure légale pour la cession de propriété et le transfert de titre?

Réponse : Il faut passer par un notaire local agréé, vérifier que le titre est clair, que le bien n’a pas d’hypothèque, obtenir les clearance nécessaires, payer les droits d’enregistrement, puis enregistrer le transfert au Registrar’s Office.

12. Peut-on revendre facilement un bien ensuite, et y a-t-il des conditions de revente (durée minimale, fiscalité)?

Réponse : La revente est possible mais le marché dépend de la demande, de l’attractivité de la zone, de la conjoncture économique locale. Il faut vérifier si des restrictions s’appliquent selon le visa ou le statut du propriétaire au moment de l’achat.

13. Faut-il considérer la proximité des commodités, infrastructures, accès transport, services de base pour la valorisation et la revente?

Réponse : Oui l’emplacement est un facteur clé. Un bien proche de commerces, plages, transport, écoles ou hospitalité aura plus de valeur, meilleure revente et meilleure location.

14.Quels sont les pièges ou erreurs fréquentes à éviter lors de l’achat immobilier à l’île Maurice?

Réponse : Ne pas vérifier la validité du titre de propriété, ignorer les frais annexes, sous-estimer les coûts de maintenance, acheter sans inspection sérieuse, croire qu’un bien haut de gamme se louera toujours facilement, ou ignorer le risque de change.

15.Comment répartir le budget global de façon réaliste entre le prix du bien, les frais annexes, les réserves et l’entretien?

Réponse : Il faut planifier le prix d’achat, ajouter 10 à 15 % pour les frais annexes, prévoir un budget d’entretien annuel, et si c’est pour location un fond de réserve pour périodes creuses ou travaux imprévus.

Kezia Immobilier : votre allié pour acheter une maison à l’île Maurice en 2026

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On sélectionne les biens , on vérifie chaque détail, on vous conseille, on vous aligne sur la réalité du terrain.
Pas de blabla. Pas de promesses vides. Juste du concret, des chiffres, et une vraie proximité.

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