By Vous cherchez un guide d’achat immobilier à l’île Maurice qui vous dit exactement quoi faire, dans quel ordre, et avec quels documents.
Ici, je vous explique le process complet, les points de contrôle à ne pas rater , et des exemples professionnels pour vous situer. L’objectif est simple : que vous puissiez décider vite, bien, et sans stress.
Hello, je suis Stéphanie Koutchouk, fondatrice de Kezia Immobilier. Avec mon équipe, j’accompagne les francophones qui veulent acheter, s’installer ou investir à l’île Maurice. Nous gérons tout, de la qualification du besoin à la remise des clés, puis à l’exploitation locative si vous le souhaitez. Voici ma méthode, telle que je l’applique sur le terrain, adaptée au marché immobilier à l’île Maurice en 2025.
À l’île Maurice, on achète bien quand c’est simple-Kezia immobilier – Stephanie Koutchouk
Guide 2025, achat immobilier à l’île Maurice : décider vite : source : keziaimmobilier.com
Achat immobilier à l’île Maurice : le fil rouge en 10 étapes
L’idée n’est pas de tout savoir, mais de suivre une séquence claire. Chaque étape verrouille un risque et vous rapproche d’un achat immobilier à l’île Maurice maîtrisé.
- Cadrer votre objectif réel
• Vivre à l’île Maurice à l’année, usage secondaire, ou investissement locatif
• Horizon de détention et tolérance à la gestion
• Contraintes de calendrier et budget total, frais inclus - Définir le périmètre de recherche
• Typologie du bien et zone cible dans l’immobilier à l’île Maurice
• Services indispensables : écoles, santé, mobilité, plages, coworking
• Exigences techniques : performance climatisation, insonorisation, réseau - Monter le dossier financier et KYC
• Pièces revenues et patrimoine, attestation bancaire, passeports
• Premier échange banques et simulation de financement éventuel
• Ébauche de plan de change en MUR pour anticiper les appels de fonds - Pré-sélection et visites ciblées
• Shortlist de 4 à 6 biens cohérents
• Visites concentrées sur deux demi-journées pour comparer à chaud
• Grille d’évaluation commune pour objectiver la décision - Due diligence avant offre
• Lecture du règlement de copropriété et du budget de charges
• Vérifications techniques visibles et points d’attention structurels
• Analyse des comparables de vente et de location au périmètre proche - Offre et négociation structurée
• Proposition écrite avec conditions suspensives propres et délais clairs
• Plan de travaux et chiffrage éventuels intégrés à la négociation
• Clauses de sortie en VEFA : calendrier, pénalités, garanties - Chemin notarial et approbations
• Séquestre, vérifications de titre et conformité urbanistique
• Pour non-citoyen : conformité au schéma PDS, Smart City, G+2
• Coordination banque : instruction, évaluation, offre de prêt - Plan de change et appels de fonds
• Conversion en roupies mauriciennes au bon timing
• Coordination notaire: banque pour libérer les tranches
• Contrôle des frais et des délais de virement - Réception et mise en conformité
• État des lieux contradictoire et levée de réserves
• Contrats eau, électricité, internet, assurance multirisque
• Mobilier et check-list d’équipements si mise en location - Exploitation et suivi
• Longue durée : mandat, process d’entrée et de sortie, indices de révision
• Saisonnier : opérateur, photos pro, pricing, maintenance
• Reporting mensuel, suivi charges, mise à jour du plan de maintenance
Méthode de sélection : comment je compare les biens sans me laisser influencer
Vous allez voir des biens très différents. La méthode permet de trier rapidement et d’éviter les coups de cœur coûteux.
Grille d’évaluation simple pour l’immobilier à l’île Maurice
• Emplacement micro : bruit, circulation, exposition, services à pied
• Copropriété : qualité du syndic, budget et fonds de réserve, sinistralité
• Technique : clim, étanchéité, menuiseries, plomberie, électricité
• Liquidité : nombre de mutations récentes, délais de vente, profil d’acheteurs
• Exploitation : tension locative réelle , saisonnalité, tarifs constatés
• Travaux : coût estimatif, délais, risques logistiques
• Prix : comparables au rayon 500 à 800 mètres, pondérés par état et services
Exemple : côté appartement
• Deux T3 proches à Grand Baie, surfaces comparables. Le premier a des parties communes impeccables, un syndic réactif, et un historique de charges stable. Le second a une belle vue mais un fonds de réserve faible et des charges en hausse. Résultat : je recommande le premier, plus liquide et plus lisible à long terme.
Exemple : côté villa
• Villa quatre chambres à Tamarin. Opérateur d’exploitation saisonnière prouvant un taux d’occupation annuel supérieur à 60 pour cent, avis clients stables, procédures housekeeping écrites. À coût de maintenance égal, je privilégie ce dossier à une villa certes plus spectaculaire mais sans opérateur fiable.
Achat immobilier à l’île Maurice : documents à exiger selon le type d’acquisition
Le meilleur allié, c’est un pack documents complet. Il sécurise votre décision et accélère le notaire et la banque.
Pack « livré »
• Titre de propriété, plans, conformité, dernières taxes locales éventuelles
• Règlement de copropriété, budgets N et N-1, procès-verbaux d’assemblée
• Contrats prestataires : sécurité, piscine, jardins, ascenseurs
• Historique sinistres et assurances, carnet d’entretien
• Relevé de compte copropriété du lot, attestations de non-dette
Pack « VEFA / sur plan »
• Contrat de réservation, descriptif technique, jalons et calendrier
• Garanties d’achèvement, police d’assurance, rapport ingénieur
• Règlement de copropriété provisoire, budget prévisionnel
• Échéancier d’appels de fonds, compte séquestre notarial
• Attestations et permis requis par le schéma choisi
Négocier un achat immobilier à l’île Maurice : la playbook qui évite les faux pas
La bonne négociation n’est pas un bras de fer, c’est une solution qui fonctionne pour tout le monde. Les meilleurs résultats arrivent quand vous apportez des éléments vérifiables.
• Appuyez votre offre sur des comparables précis avec adresses et surfaces.
• Faites chiffrer les corrections techniques et intégrez-les proprement à l’offre.
• Donnez un calendrier crédible : notaire prêt, financement en cours, KYC déjà rassemblé.
• Proposez des conditions suspensives nettes et des délais tenables.
• Tenez votre parole : si le vendeur accepte, on enchaîne immédiatement avec le notaire.
Exemple :
• Prix affiché 395 000 pour un T3. Comparables solides à 370 000–380 000 selon état. Budget travaux visible de 12 000. Offre posée à 372 000 avec calendrier signé, notaire désigné, dépôt sous 5 jours, levée des conditions sous 21 jours. Acceptée.
Financer votre achat immobilier à l’île Maurice : dossier, devise, délais
Le financement à l’île Maurice fonctionne bien si vous préparez un dossier clair et que vous alignez la devise du prêt sur vos revenus.
Dossier bancaire attendu
• Pièces d’identité, justificatifs de revenus et d’actifs
• Relevés bancaires, attestations fiscales, dettes en cours
• Avant-contrat ou réservation, descriptif technique, évaluation du bien
• Assurance emprunteur : questionnaire, couverture à valider
Points clés à discuter avec la banque
• Ratio financement : souvent jusqu’à 70 pour cent pour résidents, autour de 60 pour cent pour non-résidents
• Durée et taux : cohérents avec votre horizon et votre cash-flow
• Pénalités de remboursement anticipé : capez-les dès l’offre
• Devise : MUR si revenus en roupies, EUR ou USD si revenus en devise
• Délais de décaissement en VEFA : synchronisés avec les jalons chantier
Exemple :
• Couple non-résident, revenus en euros, prêt 60 pour cent sur 15 ans, pénalité de sortie réduite après trois ans. Décaissements alignés aux jalons, change anticipé pour sécuriser 85 pour cent minimum en MUR aux échéances.
Achat immobilier à l’île Maurice : plan de change et paiements sans frictions
La règle pratique est que la majorité du prix se règle en roupies mauriciennes. Un plan de change évite les frais inutiles et les retards.
• Ouvrez le compte local au plus tôt et validez la chaîne de virements
• Bloquez des fenêtres de conversion avec votre banquier si possible
• Anticipez les délais de compliance sur les gros transferts
• Alignez la date de l’acte et les fonds disponibles pour éviter un décalage coûteux
Exemple :
• VEFA avec quatre jalons. Pour chaque jalon, conversion en MUR J-7, fonds en séquestre J-3, libération le jour du jalon. Zéro pénalité de retard, zéro frais additionnels.
Réception, remise des clés et priorités des 30 premiers jours
L’immobilier à l’île Maurice se joue aussi après la signature. Les 30 premiers jours déterminent votre confort et la qualité de l’exploitation.
• État des lieux poussé avec check-list pièces par pièces
• Levée de réserves documentée, délais de correction convenus
• Contrats eau, électricité, internet, alarme, assurance multirisque
• Si location : photos professionnelles, inventaire, protocoles entrée/sortie
• Paramétrage du reporting mensuel pour suivre charges et revenus
Exemple :
• Appartement livré le 10 du mois.Photos pro le 12, annonce validée le 13, visites le 15, bail signé le 22. Premier loyer encaissé le 1er suivant.
Exploiter un achat immobilier à l’île Maurice : longue durée ou saisonnier
Les deux stratégies fonctionnent. Le bon choix dépend de votre temps et de votre besoin de stabilité.
Location Longue durée
• Avantages : vacance faible, flux régulier, gestion légère
• Exigences : filtrage des dossiers, entretien préventif, suivi des révisions de loyers
• Indicateurs : délai de location moyen, impayés, taux de rotation
Saisonnier
• Avantages : potentiel de revenu supérieur en zone premium
• Exigences : opérateur fiable, standard d’accueil constant, maintenance impeccable
• Indicateurs : taux d’occupation, prix moyen par nuit, coût maintenance par séjour
Comparatif :
• T3 à Grand Baie en longue durée : net régulier et effort de gestion minimal.
• Même T3 en saisonnier : net supérieur si taux d’occupation crédible et standard hôtelier tenu.
Fiscalité liée à un achat immobilier à l’île Maurice : lisible et documentée
Sans entrer dans la technicité, gardez trois repères pratiques pour piloter votre achat immobilier à l’île Maurice.
• Loyers de source mauricienne imposés localement après déduction des charges réelles
• Absence d’impôt local sur la plus-value pour un bien patrimonial
• Pas de taxe foncière nationale ni de taxe d’habitation
• Transmission locale simplifiée ; pour les patrimoines internationaux, coordonnez un testament mauricien avec votre notaire d’origine
Mini exemple suivi fiscal
• Tableur partagé mensuel : loyers encaissés, charges, maintenance, base imposable. À la fin de l’année fiscale, tout est prêt, sans course contre la montre.
Risques maîtrisables : ce que je filtre pour vous avant d’acheter
Un achat immobilier à l’île Maurice reste un investissement. On neutralise les risques en amont.
• Charges en hausse et fonds de réserve insuffisant
• Syndic peu transparent, prestataires non contractualisés
• Promesses d’occupation saisonnière non prouvées
• Travaux lourds sous-estimés, délais de chantier irréalistes
• Position micro de l’immeuble bruyante ou mal desservie
Exemples concrets
• Copropriété avec ravalement non budgété : je renégocie le prix ou je sors du dossier.
• Opérateur saisonnier sans données vérifiables : je demande 12 mois de reporting, sinon je déconseille la stratégie court terme.
Achat immobilier à l’île Maurice : calendrier type sur 90 jours
Ce calendrier est une moyenne. Il se compresse si votre dossier est ultra prêt.
• Jours 1 à 7 : cadrage objectif, budget, périmètre, dossier KYC
• Jours 8 à 21 : visites ciblées, grille de scoring, offre et négociation
• Jours 22 à 45 : avant-contrat, banque, évaluation, validations schéma
• Jours 46 à 70 : acte ou jalon VEFA, plan de change, organisation assurances
• Jours 71 à 90 : état des lieux, mise en location, reporting, maintenance initiale
Glossaire express du guide d’achat immobilier à l’île Maurice
• PDS : Property Development Scheme, programmes intégrés souvent éligibles résidence
• Smart City : écosystèmes mixtes résidentiel / bureaux / services
• G plus 2 : appartements dans des immeubles de trois niveaux ou plus, sous conditions
• VEFA : vente en l’état futur d’achèvement, paiements par jalons et garanties d’achèvement
• Syndic : gestion de la copropriété, budgets, contrats prestataires, fonds de réserve
Trois cas professionnels pour vous projeter
Cas 1 : achat immobilier à l’île Maurice pour usage secondaire + longue durée
• T3 à Grand Baie, résidence services. Usage propriétaire six semaines. Bail longue durée le reste. Net stable, vacance faible, revente liquide.
Cas 2 : achat immobilier à l’île Maurice pour saisonnier premium
• Villa à Rivière Noire, opérateur prouvé, standard hôtelier. Occupation annuelle à maintenir au-dessus de 60 pour cent. Net supérieur, maintenance exigeante.
Cas 3 : achat immobilier à l’île Maurice pour installation familiale
• Grand appartement à Moka proche écoles et santé. Copropriété sérieuse, charges sous contrôle. Confort quotidien et budget prévisible.
Check-list actionnable du guide d’achat immobilier à l’île Maurice
- Définir objectif, budget tout inclus, horizon de détention
- Sélectionner zone et typologie cohérentes avec l’usage
- Préparer KYC, financement éventuel, et premier plan de change
- Visiter avec grille unique et notes comparables
- Lire règlement de copropriété, budgets, PV d’assemblée
- Vérifier technique, sinistralité, contrats prestataires
- Poser offre chiffrée avec calendrier crédible
- Enclencher notaire, séquestre, validations schéma
- Boucler financement, assurance, évaluations, change MUR
- Réceptionner, lever réserves, lancer exploitation et reporting
Qui sommes-nous : Kezia Immobilier en deux mots
Kezia Immobilier est une agence à taille humaine basée à l’île Maurice, fondée par Stéphanie Koutchouk. Nous sommes 10 spécialistes terrain qui vous accompagnent sur tout le cycle : sourcing, due diligence, négociation, notaire, financement, plan de change, installation, puis location courte ou longue durée avec reporting régulier. Notre promesse est simple : parler vrai, chiffrer proprement, décider avec des données, et rester à vos côtés tant que vous en avez besoin.
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