By Mon objectif est simple : vous aider à comprendre ce qui est vraiment avantageux à l’île Maurice et comment l’utiliser pour votre projet d’achat, d’installation ou d’investissement.
Vous repartez avec les bases claires, des exemples chiffrés professionnels et une check-list actionnable pour décider sereinement.
Hello, je suis Stéphanie Koutchouk, fondatrice de Kezia immobilier. Mon équipe accompagne les francophones qui veulent acheter, s’installer ou investir à l’île Maurice. On s’occupe de vous, de A à Z.
La fiscalité et le Financement à l’île Maurice, en 2025 : source : Stephanie Koutchouk de kezia immobilier
Article : Fiscalité immobilière à l’île Maurice en 2025, le guide complet : source : Keziaimmobilier.com
L’essentiel en 60 secondes
• Taux d’imposition simple à 15 % sur les revenus = 15 % pour tout le monde, pas de jaloux 😆
• Aucune taxe foncière et pas de taxe d’habitation.
• Pas d’impôt sur la plus-value immobilière à la revente d’un bien patrimonial.
• Pas d’ISF et pas de droits de succession au niveau mauricien.
• À l’achat : droit d’enregistrement 5 %, notaire ~1 % (+TVA), agence ~2 % (+TVA) le cas échéant.
• Permis de résidence par l’immobilier à partir de 375 000 USD sur un projet éligible.
• Année fiscale du 1er juillet au 30 juin : pensez calendrier.
Résidence par l’immobilier ≠ résidence fiscale
Ce que j’explique toujours dès le premier appel
• Résidence par l’immobilier :
Vous investissez au moins 375 000 USD dans un programme éligible (PDS/Smart City/équivalents). Vous obtenez un permis de résidence tant que vous restez propriétaire. Conjoint et enfants à charge peuvent être rattachés.
Source : PDS Wikipedia
• Résidence fiscale :
Elle dépend de votre présence physique. Vous devenez résident fiscal si vous passez au moins 183 jours à Maurice entre le 1er juillet et le 30 juin, ou 270 jours cumulés sur l’année en cours + les deux précédentes. C’est cette résidence fiscale qui détermine où vos revenus sont principalement imposés.
Mon conseil :
• Bloquez vos séjours dès septembre-octobre.
• Évitez d’improviser en mai-juin pour “rattraper” des jours : c’est là que je vois des dossiers stressés.
• Si vous gardez des attaches en Europe, on coordonne le comptage des jours et les conventions fiscales avec votre conseil.
Le coût réel d’un achat : ce que je fais poser noir sur blanc
Budget type à prévoir
• Prix de vente du bien.
• Droit d’enregistrement : 5 % du prix.
• Frais de notaire : environ 1 % du prix (+TVA).
• Honoraires d’agence : généralement 2 % (+TVA) quand il y a intermédiaire.
• Frais administratifs éventuels selon le schéma choisi et procédures KYC/EDB.
Détail pratique 2024–2025 à anticiper
• Au moins 85 % du prix doit être réglé en roupies mauriciennes (après conversion de vos devises).
• On cale un plan de change avec votre banque : calendrier des appels de fonds, taux, délais.
• Objectif : zéro friction au moment des paiements. ( et oui)
Les schémas d’acquisition quand on n’est pas citoyen
Ce que je regarde projet par projet
• PDS : le standard actuel. Projets intégrés, services, gestion. Certains lots ouvrent droit à la résidence si le prix atteint 375 000 USD.
• Smart City : mix résidentiel + bureaux + services. Là encore, des lots éligibles à la résidence au même seuil.
• Appartements G+2 : options dans des immeubles de trois niveaux ou plus, avec conditions spécifiques (bon pour des budgets plus contenus).
• Héritages IRS/RES : encore présents sur certains programmes plus anciens.
Je valide l’éligibilité, les statuts de copropriété, le règlement, la qualité du gestionnaire et la liquidité en revente. Pas de brochure marketing ici : on parle contrats, charges, et solidité de l’exploitation.
Comment sont imposés vos loyers : lisible et prévisible
La règle
• Les loyers de source mauricienne sont imposés à 15 %.
• Vous déduisez vos charges réelles (gestion, entretien, copropriété, assurance) pour arriver à une base imposable claire.
• L’absence de taxe foncière et de taxe d’habitation rend votre net beaucoup plus lisible dans la durée.
Exemple “comme si on y était”
• Appartement bien placé, 20 000 € de loyers bruts sur l’année.
• Charges réalistes : 20 %, soit 4 000€
• Base imposable : 16 000 €.
• Impôt à 15 % : 2 400 €.
• Ce que vous gardez avant amortissements/financement : 13 600 €.
Je fournis toujours un tableur qui simule deux scénarios (longue durée vs saisonnier) avec des hypothèses crédibles sur l’occupation et le pricing.
Revenus hors Maurice
• Selon votre profil de résidence fiscale et la logique de remittance, on organise vos flux internationaux avec votre fiscaliste pour rester simple, conforme, optimisé.
Revente et transmission : pourquoi les patrimoniaux adorent
Revente
• Pas d’impôt sur la plus-value immobilière pour un bien patrimonial.
• On intègre les frais de transaction usuels mais pas de taxation sur le gain en capital.
• Résultat : des arbitrages sereins possibles, sans mauvaise surprise fiscale au moment de vendre.
Transmission
• Pas de droits de succession côté mauricien.
• Je recommande un testament mauricien, aligné avec votre notaire en Europe si vous avez des héritiers multi-juridictions.
• Objectif : zéro ambiguïté pour vos proches, et un patrimoine transmissible proprement.
Obtenir la résidence via l’immobilier : le mode d’emploi qui marche
Le seuil à retenir
• 375 000 USD sur un lot éligible. Tant que vous restez propriétaire, votre permis de résidence est valide.
Famille et achat à deux
• Conjoint et enfants à charge peuvent être rattachés.
• Pour un achat à deux, la résidence pour chacun dépend de la structure et de la contribution individuelle. Je vérifie avant la signature comment positionner l’opération pour atteindre vos objectifs.
Trois profils, trois stratégies (et mes recommandations terrain)
Entrepreneur(e) nomade
• Objectif : fiscalité lisible sur revenus pro/dividendes, pied-à-terre de qualité.
• Approche : PDS bien géré proche de Grand Baie ou Moka. Usage personnel quelques mois, saisonnier le reste avec un opérateur sérieux.
• Pourquoi ça fonctionne : impôt 15 %, pas de plus-value à la revente, pas de foncier récurrent. Vous gardez de la mobilité.
Famille qui s’installe
• Objectif : qualité de vie, écoles internationales, santé, budget prévisible.
• Approche : quartiers résidentiels Nord/Centre, copropriété solide, charges maîtrisées, accès rapide aux services.
• Pourquoi ça fonctionne : pas de taxes récurrentes lourdes, calendrier fiscal de juillet à juin facile à planifier avec l’année scolaire.
Investisseur patrimonial
• Objectif : net lisible, diversification hors Europe, transmission simple.
• Approche : appartement G+2 pour de la longue durée (faible vacance) ou villa PDS opérée en haut de gamme(saisonnier).
• Pourquoi ça fonctionne : pas de plus-value, pas de droits de succession locaux, loyers imposés à 15 % après charges.
Les erreurs que je vois… et que j’évite pour vous
- Confondre résidence par l’achat et résidence fiscale. L’une dépend du montant, l’autre de la présence physique.
- Oublier que l’année fiscale va du 1er juillet au 30 juin et rater les 183 jours.
- Sous-estimer la règle des 85 % en roupies et les délais bancaires.
- Acheter au coup de cœur sans due diligence : promoteur, syndic, charges, qualité de construction, règlement de copropriété.
- Négliger la stratégie de sortie (liquidité, demande locale/internationale, profondeur de marché).
- Improviser la gestion locative : sans opérateur sérieux, le saisonnier devient vite chronophage.
Rendements réalistes : sans poudre aux yeux
Appartement bien placé
• Longue durée : brut souvent 4–6 % avec une vacance limitée si l’adresse est bonne.
• Saisonnier bien opéré : brut 6–8 % selon l’occupation et le pricing.
• Net après charges et 15 % d’impôt : fréquemment 3,5–5,5 %.
• Le trio gagnant : emplacement, état du bien, qualité du gestionnaire.
Villa PDS haut de gamme
• Brut souvent 5–7 % si l’occupation est travaillée finement.
• Net courant 3–5 % selon les charges, sans taxe foncière qui grignote la marge.
• La différence se fait sur la maintenance et la commercialisation : on choisit un opérateur qui prouve ses taux d’occupation, pas des promesses.
Check-list actionnable (à cocher ensemble)
- Clarifier l’objectif : s’installer, louer, mixer, ou viser un patrimoine transmissible.
- Choisir le schéma : PDS, Smart City ou G+2 selon budget, usage et éligibilité résidence.
- Verrouiller le budget global :prix + 5 % d’enregistrement + ~1 % notaire (+TVA) + ~2 % agence (+TVA) + frais administratifs éventuels.
- Plan de change : conversion en MUR pour au moins 85 %, calendrier des appels de fonds, interlocuteurs bancaires, délais.
- Stratégie locative : longue durée (stabilité) ou saisonnier (rendement potentiel). Je fournis les scénarios chiffréscomparatifs.
- Résidence fiscale : comptage des jours, articulation avec obligations en Europe, conventions fiscales.
- Transmission : testament mauricien, coordination avec votre notaire d’origine, options usufruit/nue-propriété si pertinent.
Questions express : fiscalité et financement
L’immobilier à l’île Maurice en 2025 : ce que tu dois absolument savoir : Stéphanie Koutchouk de Kezia Immobilier
L’impôt sur mes loyers à Maurice, c’est quoi ?
- Les loyers de source mauricienne sont imposés à 15 % après déduction des charges justifiées.
Y a-t-il une taxe foncière ou d’habitation?
- Non, aucune taxe foncière ni taxe d’habitation au niveau national, ce qui stabilise le net.
La plus-value immobilière est-elle imposée?
- Non, pas d’impôt sur la plus-value pour un bien patrimonial.
Existe-t-il des droits de succession?
- Non, pas au niveau mauricien. On sécurise quand même la dévolution avec un testament mauricien coordonné.
Comment devenir résident fiscal?
- Présence d’au moins 183 jours sur l’année fiscale, ou 270 jours cumulés sur l’année en cours et les deux précédentes.
Puis-je obtenir la résidence avec mon achat?
Oui, dès 375 000 USD sur un lot éligible, permis valable tant que vous restez propriétaire. Conjoint et enfants à charge rattachables.
Combien coûte l’acquisition à l’acte?
- Droit d’enregistrement 5 %, notaire ~1 % plus TVA, agence ~2 % plus TVA si applicable, plus frais administratifs éventuels.
Dois-je payer en roupies?
- Oui, au moins 85 % du prix doit être réglé en roupies mauriciennes après conversion de vos devises.
Un non-résident peut-il emprunter à Maurice?
- Oui, plusieurs banques financent des non-résidents avec dossier solide et KYC complet.
Quel apport prévoir?
- En pratique, jusqu’à 70 % de financement pour un résident, souvent environ 60 % pour un non-résident.
Quels taux et quelles durées?
- Taux variables selon profil et produit, souvent entre moyenne à haute zone à un chiffre en 2025, avec des durées possibles jusqu’à 15 ans pour non-résident, jusqu’à 25 à 30 ans selon profils locaux.
Emprunter en MUR, en EUR ou en USD?
- Le MUR est la norme. Certaines banques proposent EUR ou USD pour aligner la dette sur vos revenus. On choisit la devise qui correspond à vos flux.
Quelles garanties demanderont les banques?
- Hypothèque, évaluation indépendante, justificatifs de revenus et d’actifs, assurance emprunteur selon les cas.
Comment se paie un bien en VEFA?
- Décaissements par paliers au rythme du chantier, fonds au séquestre notarial, libération au fur et à mesure des étapes.
Puis-je rembourser par anticipation?
- Oui, selon contrat. On négocie les pénalités de sortie dès l’offre de prêt.
Ouvrir un compte bancaire à distance, possible?
- Pré-ouverture souvent possible avec un dossier KYC. Activation définitive lors de votre venue pour signature.
Je ne vis pas à Maurice mais je loue à Maurice, je paie où?
- Vous êtes imposé à Maurice sur les revenus de source mauricienne. Le reste suit la fiscalité de son pays de source et les conventions.
La TVA s’applique à l’achat?
- La TVA locale est 15 %. En résidentiel entre particuliers, elle n’est généralement pas ajoutée au prix affiché, mais on vérifie dossier par dossier.
Les conventions fiscales aident-elles vraiment?
- Oui, réseau étendu d’accords. On peut demander un Tax Residence Certificate si nécessaire pour vos dossiers internationaux.
Comment éviter la mauvaise surprise de fin de parcours?
- On verrouille calendrier, change, financement, charges, gestion, sortie. Tout est documenté, rien n’est laissé au hasard.
Conclusion
À l’île Maurice, la fiscalité simplifie votre décision au lieu de la brouiller : 15 % d’impôt, pas de plus-value, pas de droits de succession locaux, pas de taxes foncières/habitation.
La performance finale dépend ensuite de la qualité du bien, de la localisation, de la gestion et d’une sortie pensée dès l’entrée. C’est exactement là que j’apporte de la valeur : une approche très terrain, des comparables solides et des projections chiffrées adaptées à votre réalité.
Vous avez un budget, un timing, un objectif. Dites-le moi et je vous prépare un scénario net et actionnable, de l’analyse du marché jusqu’à la remise des clés. On s’occupe de vous, de A à Z.
Kezia Immobilier, votre partenaire à l’île Maurice
Nous sommes une agence à taille humaine basée à l’île Maurice, fondée par Stéphanie Koutchouk. Notre équipe de 10 spécialistes vous accompagne pour acheter, revendre, louer sur du long terme au nord de l’Ile Maurice, avec un suivi clair et des décisions fondées sur des chiffres.
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