By Quand on commence à s’intéresser à l’immobilier à l’île Maurice, on entend très vite parler de quatre régimes : IRS, RES, PDS et Smart City. Ce sont des cadres officiels créés pour encadrer les achats immobiliers par des étrangers. Chacun a ses avantages, ses conditions et son profil idéal. Si vous envisagez un achat à l’île Maurice en 2025, voici le guide clair et concret pour savoir lequel vous correspond.
Hello, je suis Stéphanie Koutchouk, fondatrice de Kezia Immobilier. Mon équipe accompagne les francophones qui veulent acheter, s’installer ou investir à l’île Maurice. On s’occupe de tout, de A à Z : recherche, accompagnement, achat, revente, location longue durée. Aujourd’hui, je vous explique comment choisir la bonne structure d’investissement à l’île Maurice, sans jargon et avec des exemples concrets.
Pourquoi ces régimes existent à l’île Maurice
Pendant longtemps, les étrangers ne pouvaient pas acheter à l’île Maurice. Puis le gouvernement a décidé d’ouvrir le marché immobilier pour attirer les investisseurs, tout en gardant un contrôle strict sur le foncier. Les premiers programmes (IRS et RES) ont donc été lancés pour encadrer cette ouverture. Le PDS a ensuite simplifié les règles et les Smart Cities ont modernisé la vision du pays.
Ces régimes permettent aujourd’hui à un étranger d’acheter un bien en pleine propriété, en toute sécurité juridique. Dans certains cas, ils offrent aussi un permis de résidence à l’île Maurice, ce qui est un vrai atout pour les familles qui souhaitent s’y installer.
L’IRS à l’île Maurice : le programme historique du luxe
L’IRS, pour Integrated Resort Scheme, a été créé au début des années 2000 pour accueillir les premiers investisseurs étrangers. Il concerne des domaines de prestige construits sur au moins 10 hectares : golf, spa, restaurants, conciergerie, piscines, services hôteliers, le tout dans un cadre sécurisé.
Exemple : à Anahita ou Tamarina, les villas se vendent entre 1 et 3 millions d’euros. Ce sont des adresses exclusives, idéales pour ceux qui veulent un bien patrimonial ou une résidence secondaire dans un environnement exceptionnel.
• Avantage : cadre prestigieux, infrastructures complètes, cadre de vie idyllique.
• Idéal pour : les acheteurs recherchant luxe, sécurité et valorisation à long terme.
• Limite : prix d’accès élevé et faible disponibilité des projets neufs.
Le RES à l’île Maurice : l’accessible haut de gamme
Le RES, ou Real Estate Scheme, a été conçu pour offrir plus de flexibilité. Contrairement à l’IRS, il n’impose pas de taille minimale de terrain. Ces résidences sont souvent plus petites, mais conservent un standing élevé. On y trouve des villas et appartements à Grand Baie, Tamarin ou Pointe aux Canonniers, entre 300 000 et 800 000 euros.
C’est un format idéal pour les investisseurs qui veulent un bien de qualité sans viser le très haut de gamme.
• Avantage : ticket d’entrée plus accessible, localisation souvent centrale.
• Idéal pour : ceux qui veulent combiner confort, rentabilité et mode de vie mauricien.
• Limite : régime remplacé par le PDS, donc uniquement des reventes disponibles.
Le PDS à l’île Maurice : la référence actuelle
Le Property Development Scheme, ou PDS, est aujourd’hui le cadre le plus courant pour les étrangers. Il regroupe les avantages des anciens IRS et RES tout en simplifiant les procédures.
Les projets PDS proposent des villas et appartements modernes avec piscine, sécurité, espaces communs et services intégrés. Le seuil d’achat à 375 000 USD permet d’obtenir un permis de résidence à l’île Maurice pour l’acheteur et sa famille.
Les biens PDS se situent principalement dans le Nord (Grand Baie, Pointe aux Canonniers), l’Ouest (Tamarin, Rivière Noire) et parfois à Beau Champ ou Moka.
• Avantage : cadre légal clair, accès à la résidence, projets modernes et rentables.
• Idéal pour : familles qui s’installent ou investisseurs à la recherche d’un actif sûr.
• Limite : bien sélectionner le promoteur et anticiper les frais de copropriété.
Le Smart City Scheme : investir dans le futur de l’île Maurice
Le Smart City Scheme vise à créer des villes intelligentes, autonomes et durables. On y trouve des logements, des bureaux, des commerces, des écoles et des espaces verts dans un même environnement.
Ces projets sont pensés pour une vie complète : vivre, travailler, scolariser ses enfants et investir dans un même lieu. Les Smart Cities comme Moka, Beau Plan ou Cap Tamarin séduisent les jeunes actifs et les entrepreneurs.
Les prix varient souvent entre 200 000 et 700 000 euros selon la surface et la zone.
• Avantage : environnement moderne, infrastructures de qualité, croissance rapide.
• Idéal pour : investisseurs cherchant un bien moderne, bien connecté et facile à revendre.
• Limite : attention au choix du quartier et à la qualité du promoteur.
Ce qu’il faut comparer avant d’investir à l’île Maurice
Avant d’acheter, prenez le temps de poser les bases.
• Quel est votre objectif : résidence principale, secondaire ou investissement locatif ?
• Quel est votre budget global : prix du bien, frais, ameublement, change, taxes ?
• Cherchez-vous un permis de résidence ou simplement un placement rentable ?
Ces réponses orientent le choix du bon régime.
| Régime | Budget indicatif | Permis de résidence | Type de biens | Localisation typique |
|---|---|---|---|---|
| IRS | à partir de 1 000 000 € | Oui | Villas de luxe | Bord de mer |
| RES | 300 000 € à 800 000 € | Oui (si > 375 000 USD) | Villas, appartements | Zones côtières |
| PDS | à partir de 375 000 USD | Oui | Villas, appartements avec services | Nord, Ouest, Est |
| Smart City | à partir de 200 000 € | Oui (si > 375 000 USD) | Appartements, bureaux | Moka, Beau Plan, Cap Tamarin |
Exemple : un achat bien réfléchi à l’île Maurice
Un couple dispose d’environ 500 000 €. Il peut acheter un appartement PDS à Grand Baie avec services, piscine et gestion locative intégrée. Résultat : un rendement locatif net d’environ 4 à 5 % par an et un permis de résidence.
Autre scénario : le même budget permet d’acquérir un bien en Smart City à Moka, à proximité des écoles et des entreprises. Moins de rentabilité locative, mais une revente plus rapide et un public local actif.
Ces deux choix sont bons, selon vos priorités : rendement ou liquidité.
Les points de vigilance
L’immobilier à l’île Maurice est très encadré, mais il faut rester vigilant.
• Vérifiez toujours l’historique du promoteur.
• Lisez le cahier des charges et les frais de copropriété.
• Évaluez la demande locative locale.
• Planifiez votre financement et vos transferts de devises à l’avance.
Chez Kezia Immobilier, on audite systématiquement les projets avant de les recommander. C’est la base pour un achat serein.
Le mot de la fin
L’IRS et le RES appartiennent à l’histoire du marché mauricien. Le PDS est la norme actuelle. Le Smart City Scheme incarne clairement l’avenir. Chacun correspond à un profil d’investisseur et à un style de vie différent.
Le bon choix, c’est celui qui colle à vos besoins : qualité de vie, rendement, résidence ou diversification patrimoniale. L’île Maurice offre aujourd’hui une stabilité unique, une fiscalité lisible et un environnement propice à l’investissement.
Chez Kezia Immobilier, notre mission est simple : vous accompagner de A à Z, du repérage du bien à la remise des clés. Notre équipe connaît les promoteurs, les quartiers et les rendements réels. On parle vrai, on met des chiffres sur la table et on reste à vos côtés tant que vous en avez besoin.
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