By Quand on parle d’investissement dans l’océan Indien, trois destinations reviennent toujours : Bali, les Seychelles et l’île Maurice. Trois cadres de rêve, trois marchés très différents. Mais quand on regarde les chiffres, la stabilité et la sécurité juridique, l’île Maurice fait clairement la différence.
Hello, je suis Stéphanie Koutchouk, fondatrice de Kezia Immobilier. Avec mon équipe, on accompagne les francophones qui veulent acheter, s’installer ou investir à l’île Maurice. On s’occupe de tout, de A à Z. Aujourd’hui, on regarde ensemble pourquoi l’île Maurice attire plus d’investisseurs que Bali ou les Seychelles en 2025.
Trois destinations, trois réalités immobilières
Sur le papier, tout semble idyllique. Climat tropical, plages sublimes, qualité de vie. Mais en pratique, les règles d’investissement sont très différentes selon les pays.
À Bali, le modèle repose sur le système du bail (leasehold). Les étrangers ne peuvent pas acheter le terrain, seulement louer le droit de l’utiliser pour 25, 50 ou 70 ans. Au terme, le bien revient au propriétaire local, sauf renouvellement du bail. C’est séduisant à court terme, risqué à long terme.
Aux Seychelles, la réglementation est stricte. Un étranger ne peut acheter qu’avec autorisation du gouvernement, souvent pour des biens touristiques déjà classés. L’offre est limitée, les prix sont élevés et la fiscalité plus lourde.
À l’île Maurice, les choses sont beaucoup plus simples. Les étrangers peuvent acheter en pleine propriété dans des programmes éligibles comme le PDS, le Smart City Scheme ou le G+2. Et dès 375 000 USD investis, vous pouvez obtenir un permis de résidence. C’est un cadre clair, stable et sécurisé.
Pourquoi l’île Maurice séduit les Européens
L’île Maurice cumule plusieurs avantages concrets : stabilité, transparence, rentabilité et cadre de vie équilibré. Et c’est ce mélange qui séduit les investisseurs.
Une stabilité politique et économique rare
Depuis plusieurs décennies, l’île Maurice affiche une stabilité exemplaire. Démocratie solide, institutions fiables, monnaie stable, économie diversifiée. C’est l’un des pays les plus sûrs d’Afrique pour investir.
Les Seychelles dépendent du tourisme. Bali, de l’économie indonésienne, beaucoup plus volatile. L’île Maurice, elle, reste cohérente et prévisible. Entre 2020 et 2024, la valeur moyenne des biens a progressé de 3 à 7 % par an selon les régions, sans bulle ni effondrement.
Une fiscalité claire et avantageuse
À l’île Maurice, la fiscalité est un vrai levier. Un taux d’imposition unique de 15 %. Pas de taxe foncière, pas d’impôt sur la fortune, pas de taxe sur les plus-values.
Les revenus étrangers ne sont imposés que s’ils sont rapatriés à l’île Maurice. Résultat : une planification fiscale simple, lisible, sans surprises.
À Bali, la fiscalité est complexe et changeante. Aux Seychelles, elle est plus lourde. L’île Maurice a choisi la transparence et la simplicité.
Des régimes immobiliers adaptés aux étrangers
Les trois principaux régimes d’achat à l’île Maurice sont conçus pour sécuriser les investisseurs :
• Le Property Development Scheme (PDS) pour les villas et résidences haut de gamme.
• Le Smart City Scheme pour les quartiers modernes mêlant logements, commerces et bureaux.
• Le G+2, qui permet d’acheter un appartement dans un immeuble de trois étages ou plus.
Ces dispositifs garantissent la pleine propriété, la transparence des transactions et un accès facilité au permis de résidence. C’est unique dans la région.
Investir à l’île Maurice, c’est aussi choisir un mode de vie
Au-delà du rendement, les investisseurs cherchent de plus en plus un équilibre de vie. Et l’île Maurice a su créer un écosystème complet où on peut vivre, travailler et investir sereinement.
À Bali, la vie est agréable, mais le cadre administratif reste flou. Les étrangers doivent souvent renouveler leurs visas et s’appuyer sur des sponsors locaux. Aux Seychelles, la vie est chère et les infrastructures limitées.
À l’île Maurice, le quotidien est fluide. On obtient un permis de résidence longue durée via l’investissement, l’entrepreneuriat ou la retraite. Le pays dispose d’écoles internationales, d’hôpitaux modernes et d’une communauté francophone solide.
C’est pour ça que beaucoup d’investisseurs ne viennent plus seulement acheter pour louer, mais pour s’installer.
Rentabilité et valorisation du marché mauricien
Les chiffres parlent d’eux-mêmes. Le marché immobilier à l’île Maurice offre un rendement stable et prévisible.
• En location longue durée, la rentabilité nette moyenne se situe entre 4 et 6 %.
• En location saisonnière, les biens bien gérés peuvent atteindre 7 à 9 %.
• La valorisation annuelle moyenne tourne autour de 5 à 8 %.
À Bali, les rendements bruts peuvent sembler plus élevés, mais ils sont souvent compensés par des risques juridiques et des coûts cachés. Aux Seychelles, les loyers sont élevés, mais la demande reste limitée à cause du faible flux touristique.
Exemple : un appartement de 300 000 € à Grand Baie peut générer environ 1 500 € nets par mois en location longue durée, avec une revente possible autour de 340 000 à 360 000 € après trois ans.
Un marché encadré et transparent
Ce qui rassure les investisseurs, c’est la structure du marché mauricien. Les transactions passent obligatoirement par un notaire, les fonds sont sécurisés sur des comptes séquestres, et les projets sont validés par les autorités.
Aucun prête-nom, aucune zone grise. C’est ce cadre juridique solide qui attire les investisseurs prudents.
Aux Seychelles ou à Bali, les acheteurs doivent souvent se protéger contre des montages risqués. À l’île Maurice, la règle est simple : vous achetez, vous possédez, vous êtes protégé.
Un environnement propice à la réussite
Investir à l’île Maurice, c’est investir dans un pays qui se modernise vite. Routes rénovées, fibre optique partout, écoles internationales, zones économiques, hôpitaux performants.
Le pays attire aussi les entrepreneurs, les familles en télétravail et les retraités actifs.
L’écosystème est complet : on y trouve des banques internationales, des comptables francophones, des promoteurs sérieux et des services adaptés aux expatriés.
Ce n’est pas juste un paradis pour vacanciers, c’est un vrai hub économique.
L’île Maurice face à Bali et aux Seychelles : le match
Quand on met tout à plat, le constat est clair.
• Pour la sécurité juridique, l’île Maurice est largement devant.
• Pour la fiscalité, elle offre le cadre le plus simple et le plus prévisible.
• Pour la rentabilité, le ratio rendement/risque est idéal.
• Pour la qualité de vie, elle combine confort moderne et nature tropicale.
Bali reste séduisante mais juridiquement fragile. Les Seychelles, magnifiques mais inaccessibles pour la plupart des investisseurs. L’île Maurice, elle, offre un compromis rare : stabilité, ouverture et perspectives réelles de valorisation.
Le mot de la fin
Investir à l’île Maurice, c’est choisir la sécurité, la transparence et la qualité de vie. C’est un pays qui a compris que la confiance attire les capitaux et que la stabilité crée la valeur.
C’est pour ça que chaque année, de plus en plus d’Européens franchissent le pas.
Chez Kezia Immobilier, on accompagne ces projets du début à la fin : achat, revente, location longue durée et recherche de biens sur mesure.
On ne fait pas de location courte durée, mais on travaille avec des partenaires fiables pour ceux qui en ont besoin.
Notre équipe de dix personnes connaît le terrain, les promoteurs et les réalités du marché. On vous parle vrai, avec des conseils concrets, comme on le ferait avec un ami.
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